人民币汇率和房价是个什么关系？

　　上周，人民币大幅度贬值0.89%。今年以来，贬值超过1.3%。周五那天盘中一度跌到5%，持央行主动引导人民币贬值以打破单边升值预期并狙击热钱的说法也沉寂了一下。
　　于此同时从前面一段时间作为房价一线城市杭州的房价打折销售，其他一些三四线城市也出现房价下跌。 2月房地产销售的数据已经出来了。3月1日，克而瑞信息集团(CRIC)、易居房地产研究院、中国房地产测评中心联合发布2014年1月“中住288指数”。报告显示，2月全国楼市交易价格涨幅第4个月回落。
　　具体看2014年2月，一手房价格288指数为1097.7点，较上月上升3.8点，环比上涨0.35%，涨幅较上月缩小了0.10个百分点，同比上涨9.08%，全国一手房交易价格指数涨幅持续收窄，环比和同比增速已连续四个月回落。中国城市住房(二手房)价格288指数为1076.5点，较上月上升8.4点，环比上涨0.79%，涨幅较上月缩小了0.03个百分点，同比上涨7.37%。二手房价格60指数环比数据一年来虽均保持上涨态势，但近几月涨幅持续缩小，全国二手房市场整体发展较为稳定。全国31个省级行政区域中，一手房交易价格指数环比下降区域增加至11个，分别为重庆市、江苏省、湖北省、安徽省、浙江省、湖南省、西藏自治区、黑龙江省、青海省、宁夏回族自治区和山西省。
　　从数据上看，房地产价格尽管涨幅收窄，但房价基本还处在一个稳定的状态。
　　但是作为投资，不仅仅要看当期数据，而且还要通过当期数据判断未来走势，因此我们对于人民币汇率和房价之间的内在逻辑关系就有必要做一个梳理。
　　对于这个问题，四维金融智库（FHT）认为，人民币汇率决定于中国房价，而中国房价也决定于人民币汇率，这是一个硬币的两面。人民币汇率和房价这两个看似很遥远的东西现在成了一体两面，主要决定于中国本世纪初以来采取的货币政策和房地产政策。
　　先说货币政策，中国的货币发行机制基本上是盯住美元的政策，也就是争取与美元绑定，美元成为人民币币值的抵押品，这是由中国在本世纪初以来大量的外贸顺差决定的，外贸顺差赚取的美元被央行悉数买下，然后央行印人民币给外贸出口商，这就让人民币汇率和美元成为一个固定的关系。这种局面在2005年遭到西方国家反对，因为大量的顺差商品进入欧美，据说对其就业造成影响，而这种模式也让中国的央行货币政策失去了独立性，央行只能跟随美联储走，长期下去很容易导致资产价格泡沫和物价通胀。
　　所以，2005年开始了汇率改革，人民币对美元开始缓慢升值，尽管如此，但是由于经济发展的对外依赖症难以消解，货币发行后形成庞大储蓄，可以让政府进行大规模的基础设施投资，所以绑定美元的货币发行机制并未有任何改变。
　　这形成了中国经济的基本发展内在逻辑，人民币对美元的依赖，不仅仅没有消解反而加剧，而更由于每年无风险的3%到5%的升值，为短期套利资金进入中国提供了巨大的利润空间。同时，由于中国经济的超高速增长，套利资金进入中国还获取其他收入，尤其以2005年之后，中国房价开始起飞，到现在已经翻了六番，这一部分资金直接进入房地产市场获取稳定收入，这直接导致了中国房地产市场泡沫的放大。
　　持续流入的资金都由央行悉数买下，然后印刷人民币投放市场，就是所谓的外汇占款，外汇占款导致中国物价最近多年脉冲式上涨，不过由于周小川所谓“池子论”，部分以存款准备金的形势储存了下来，通货膨胀的问题不是很严重，尤其是近几年宏观经济下滑，还出现一定的通货紧缩，但是中国的房地产却是持续的发烧。
　　再说说中国房地产的基本制度，中国房地产有两个基本制度，一个是房地产的彻底的市场化开发，开发完全交给民间机构，商业化运作。二个是土地的政府出让，政府垄断土地，通过一级市场上从农民地价拿地，二级市场上高价拍卖，基本态势是价高者得，由于政府是既得利益者，土地价格被炒得无以复加。这里还有一个重要因素是金融的政府控制，和运作的商业化，居民和企业储蓄资金大量进入房地产开发和按揭贷款。
　　前面我们讲到了通过汇率制度形成庞大的流动性，这些流动性通过居民存款和企业存款形成庞大的储蓄，这部分资金必须被花掉，不然对银行就形成大负担，因此政府则通过土地拍卖的方式把企业存款和居民存款，并通过银行以按揭贷款和土地出让金的方式收归政府手里，当然还包括税收和各种行政费用等。然后政府从2006年左右开始了大肆的基础设施投资，尤其是2008年四万亿开始，整个中国的货币市场呈现翻腾的形势，这一方面是由于货币制度形成的庞大流动性提供了基础货币，一方面是由于政府的投资带动各产业的兴旺，商业交易极度兴旺，从而让货币发行呈现几何基数的增长，这就是M2跨一百亿的原因。
　　这一切能够得以持续，在实体经济方面有两个因素，一个是持续的经济增长，一个是外贸顺差的持续增长。而这两个增长从2012年开始出现疲软，笔者在这里不细说，各种文章论述很充分：简单说就是，制度红利的消失，人口红利的消失，技术创新的缺失，是粗放式发展已经到了不能持续的地步，比如难以忍受的雾霾和庞大的产能过剩和政府债务。
　　而如果这两个因素不能持续，则人民币汇率升值和房价上涨之间的链条就会被打断，两者就会形成相互加强的关系，人民币汇率的下跌导致资金出逃，资金出逃导致房价下跌，而房价下跌更加强了资金出逃，资金出逃更是人民币汇率下跌的直接原因，形成一个恶性的闭环。

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