买房不如卖房？2013年美国房价上涨超10%现正是出售获利好时机(转载)

　　房地产分析师表示，2013年美国房价上涨率超过10%，现在正是出售房产获利的最好机会。...
　　
　　据全美地产经纪商协会数据表示，现正是出售美国房产获利好时机
　　房地产分析师们说，对于那些将卖房推迟到今年的人而言，耐心似乎得到了回报。现在卖房将收获楼市繁荣时期以来的最丰厚收益。
　　去年，全美许多市场的房价涨幅超过了10%，竞价现象再度变得普遍，一些城市的房屋成交价远超房主要价。这些趋势令楼市看起来似乎重现了当年繁荣时期的辉煌。
　　全美地产经纪商协会(National Association of Realtors)公布的最新数据显示，去年11月单户型住房的平均售价为24.43万美元，较上年同期增长了7.2%，创2008年8月以来的最高水平。主要城市的房价大幅上涨，上月公布的标普/Case-Shiller房价指数显示，全美20个主要大都会去年10月的房价出现2006年2月以来的最大同比涨幅。Moody's Analytics的高级董事Celia Chen说，总而言之，现在正是卖房的好时机。
　　此番楼市回暖出现在房地产泡沫破灭近七年、经济复苏出现加快迹象之际。随着失业率下降，消费者信心增强，更多买家进入楼市，卖家也开始感觉到他们的议价能力增强。
　　几大因素意外碰撞到一起助推了当前的卖方市场。待售房屋数量有限在房贷利率上升之际推高了房价，在买家中间制造出一种必须赶快买房的心理，他们中的许多人担心市场上能够买得起的房源将逐渐减少。
　　美国空军飞行员德罗什(Rachael DeRoche)说，她最近开始在南卡罗来纳州的查尔斯顿市(Charleston)寻找两卧两卫的公寓，但是结果很让她失望，房源太少。28岁的德罗什说，她已经把搜寻范围扩展到了市中心以外，希望能够找到令她满意的房子。她说：“房价不断上涨，而房源又有限，人们只好接受那些可能不是他们真正喜欢的房子……我很担心自己或许也要走到这一步。”
　　实际上，相关数据显示买家现在的购房速度已经大大加快。追踪房源信息的Realtor.com提供的最新数据显示，去年11月待售房屋的销售速度比上年同期快了11%。有几个城市的数据更加惊人，比如，纽约和迈阿密的房屋销售速度比去年同期快了20%，芝加哥和达拉斯快了18%。
　　诚然，楼市的复苏程度还不足以让每个卖家都能获利。房地产分析公司CoreLogic的数据显示，2013年第三季度全美仍有近640万套住房资不抵债，即所欠房贷超过了住房本身的价值。这些住房的所有者大多无法出售房屋，除非贷款机构同意他们亏本出售，即房主以低于所欠银行贷款的价格出售房屋。
　　然而，房贷没有超过住房本身的价值的房主能够从当前的住房市场状况中受益。存量房仍然有限，售房者因此可以要较高的价格。全美地产经纪商协会的最新数据显示，去年11月在售现房不足210万套，相当于5.1个月的供应量。这一数据表明现在是卖方市场。相比之下，市场处于平衡状态时应当有相当于六个月至6.5个月的供应量。
　　另一方面，美联储(Federal Reserve)去年12月宣布缩减购债(月度购买额从850亿美元降至750亿美元)，表明历史性的低抵押贷款利率时代即将终结。虽然美联储决定缩减购债之前利率就已经在上升(例如，抵押贷款信息网站HSH.com的数据显示，从去年5月至9月，30年期固定利率抵押贷款平均利率增加了一个多百分点)，抵押贷款专家认为，随着政府退出购债计划，利率可能进一步上升。这对买家将产生双重影响：一些人可能加快找房步伐，以便在利率上升过高之前锁定抵押贷款。另外，随着利率上升，买家可能就申请不到现在这么多的抵押贷款，因为更高的利率会导致月供增加，他们可能负担不起。HSH.com的副总裁冈宾格(Keith Gumbinger)说，人们的预期是，以后买房的成本会比现在更高。
　　当然，买家遭遇的问题常常对卖家有利，这可能令房主推迟卖房时间，等待实现更高价格的可能性。虽然等待可能会卖到高价，但同时也有一些风险，这些风险或放慢近来房价的上涨速度，甚至逆转涨势。如果经济复苏——特别是就业增长——陷入停滞，那么房屋销售和房价可能下跌。而且，如果抵押贷款利率突然上升整整一个百分点或更多，需求可能受到打击。
　　但最大的风险来自于供应方面。预计今年待售房屋数量将增加，其中多数供应增量来自于住宅建筑商。Moody's Analytics预测今年的新屋开工数量将达143万套，高于去年略低于100万套的预测值。只此一项就可能令房价的涨势放慢。加州大学洛杉矶分校(University of California， Los Angeles)的Ziman房地产中心(Ziman Center for Real Estate)的负责人加布里埃尔(Stuart Gabriel)说，展望今年的前景，房价的涨幅可能远不及2013年。
　　2014年之后，预计将有更多房屋进入市场。自经济衰退以来，包括私募股权投资公司和对冲基金在内的投资公司已购买了大量单户型住宅，并用于租赁。一些分析师称，主要受这种趋势的影响，造成了有助形成卖方市场的供需不平衡。佛罗里达州迪尔菲尔德比奇(Deerfield Beach)的一位独立房地产分析师麦凯布(Jack McCabe)说，今后数年，这些投资公司可能在同一时间将大量房产挂牌卖出，给周边房价带来下行压力。
　　文章来自：美中房地产投资合作峰会 http://www.ucreics.com/ 作者：Roger

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