什么是美国式的“以房养老”(转载)

　　据报道，中国国务院在关于加快发展养老服务业的若干意见中提出，“以房养老”将在全国范围开展试点。《意见》称，将开展老年人住房反向抵押养老保险试点。“老年人住房反向抵押养老保险”即“以房养老”，也被称为“倒按揭”，老年人把自己的住房作为抵押担保物，向银行贷款作为自己养老的费用。
　　西方一些国家推出的住房反向抵押贷款是专门为老人屋主提供的一种贷款，其目的是希望中低收入的老人通过对住房资产的抵押，能够获得一定的收入并使晚年生活过得更舒适。美国最早出现住房反向抵押贷款是在1961年，但发展非常缓慢，从1990年到2000年10年间每年使用住房反向抵押贷款的老年屋主不到10000人。2002年，使用使用住房反向抵押贷款的屋主首次突破10000人。2009年，使用住房反向抵押贷款的老年屋主数量达到一个高峰，当年有11.5万老年屋主获得了住房反向抵押贷款。2010年后使用住房反向抵押贷款开始大幅下滑，2011年美国获得住房反向抵押贷款的屋主人数为7.2万人。从1990年到2011年，全美共有74万老年屋主使用了住房反向抵押贷款。美国老年人利用住房反向抵押贷款一共可获得多少资金呢？从该项目创立到2011年，老年屋主的住房价值为1660亿美元，而这些屋主可获得的资金为1140亿(未经过通货膨胀调正)美元。相关的报告认为，住房反向抵押贷款前景可观，因为美国婴儿潮一代正开始步入退休的高峰期。在4300万婴儿潮一代家庭中有3200万户家庭拥有住房，住房净值的中位价值为10.8万美元。
　　屋主获得住房反向抵押贷款金额的最高额度是考虑是否采用这种形式的一个因素，最高贷款额度就是屋主最多能拿到多少钱，这主要依据屋主的年龄、住房市值等因素决定，美国政府相关部门的规定是屋主可获得最高贷款额度在住房市值的51%至77%之间。所以如何制定比较精确的标准就很重要，如果在执行标准时参杂人为因素，就可能出现不公平现象，这在中国更需要注意的。在领取资金上分两种情形，一是大额领取，二是按月领取。在贷款利息上有固定利率和浮动利率两种。调查的结果显示，美国7成获得住房反向抵押贷款的屋主是采用大额领取资金的方式，他们用这些钱去还债或是干别的事，钱用在日常生活中的较少。正可谓今朝有酒今朝醉，但这样做的结果可能会影响老年人以后的生活，钱现在花光了，到需要用钱的时候又没钱了。
　　美国住房反向抵押贷款几乎全部是由联邦住房管理局担保，在维护贷款机构和消费者利益上政府要做什么呢？首先是保障屋主的利益，保证使用反向抵押贷款的屋主得到他们协议中所获得资金，即使金融机构出现危机或倒闭，也不会影响屋主的权益。其次，屋主即使生前获得的资金超过住房市值，政府保险都会把这个窟窿填满。第三是保障贷款机构的利益，住房卖掉后，不论住房价值缩水多少，贷款机构都可获得原定的住房市值金额。
　　充分认识住房反向抵押贷款的高成本，俗话说天下没有白吃的午餐，既然住房反向抵押贷款对解决老年人养老有这么多益处，那一定是要付出一定代价的。住房反向抵押贷款成本高是其一大特点，首先是是贷款利息率高，例如2011年政府担保的住房反向抵押贷款年固定利率为5.1%。第二是手续费也不少。第三屋主必须自己缴纳房地产税和住房保险，要维护住房和保持住房的正常状况。这就叫有一得必有一失，所以在向民众推介住房反向抵押贷款项目时一定要说清楚讲明白成本问题。只有将这些成本讲的清清楚楚才不会使老年人糊里糊涂见好就上，最后吃哑巴亏。例如美国政府担保的住房反向抵押贷款就要向屋主收取住房市值2%的贷款保险，这和房地产税的税率差不多。
　　住房反向抵押贷款的风险需充分说明。由于住房反向抵押贷款是以住房作为抵押，老人在选择这种以房养老形式时需对整个贷款的益处、成本和风险做出全面的评估，并防止推销人员不负责任的解释条款。住房反向抵押贷款最大优势在于，老人既可以有房住，而且可以将住房变成可套现的工具，有钱可以以应对日常或特殊需要的开支。住房反向抵押贷款的一个风险是，屋主必须按时交纳房地产税和住房保险并持续住在住房中，如果屋主交不出房地产税和住房保险或是由于某种原因不能在住房继续居住，屋主就面临失去房产的风险。2012年，美国9%使用住房反向抵押贷款的老人几乎丧失掉住房产权，原因很简单，他们没有交纳房地产税或是住房保险。如何保护家人是考虑住房反向抵押贷款中的一个不能忽视的问题。由于住房反向抵押贷款是一个较新的贷款项目，人们可能看到很多好处，而忽略了其中隐含的危机。在美国，住房反向抵押贷款的受益人只是屋主，所以一对夫妇如果只是丈夫是屋主，而妻子不是屋主，那么在男屋主过世时，他的太太就无法继续享受住房反向抵押贷款带来的益处。如果这位女性还想保有住房，她就必须偿还所有贷款和利息，这位女性可以将房子卖掉，但如果还是还不上帐，那就别想要房子，她瞬间就变成了无家可归者，而住房也将被贷款机构没收并法拍。
　　美国相关机构所做的调查显示，住房反向抵押贷款在美国发展几十年后呈现一些新的特点。第一、住房反向抵押贷款是一个非常复杂的金融产品，一般民众很难全面了解它的特性。第二、住房反向抵押贷款借贷者将获得资金用于不同方面，并非是为了养老，这增加了老人养老的风险。第三、产品特性、市场变化、金融机构行销策略等带来的风险增多。金融机构不实的广告可能会误导消费者，金融机构缺少有效的服务也容易让消费者做出误判。第四、由于住房反向抵押贷款产品的复杂性，金融机构需要更加注重如何使消费者对这一产品有着明细的了解，并做出自己的选择，而不是急于让消费者接受这种产品。第五、监管机构对住房反向抵押贷款需制定一定的规则，并监督金融机构的实施。由于住房多为老人们财富的最后一桶金，如何有效保护老人们的权益就成为以房养老能否成功的关键。

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