中国房价理性分析

　　之前有网友问我房价走势，他想在长沙买房，我回答如果可以就坚决买了！有一次我看到一篇关于房价的文章，其中最吸引要求的论点…五年内楼市必然崩盘。他的观点我不赞同于是我就在楼里做了反驳！结果被一些网民抨击，说我是五毛，红党！很是不解！一个论点不同就与党派政治联上了，你说是别的论坛也罢，一个经济（我认为爱好宏观经济的人思维都是比较谨慎，发言都是有依据的）论坛的人都如此，我确实对中国网民的未来表示担忧，我们建楼目的只是要自己的观点表达出来，同时也是欢迎交流的，不同意见可以碰撞融合的，不是排除异己抨击别人！因为抱有这些理念我认识很多前辈和朋友，我会经常像他们讨教，同时我认识不同的朋友我经常能讨教下他们，我有缅甸的朋友我就会问他们缅甸的政局怎么样，利率怎样，外汇储备情况（因为很多小地区的宏观数据在内地很难得到），民风习俗如何！有些做红木家具的朋友我也会偶尔问问他们市场行情，盈利模式！因为都没有利益竞争我相信很多朋友会如实相告，而得到的信息会比我千方百计弄到的数据要准确全面！而学术方面我会经常会和一些更有经验的前辈交流，有时候我说服他们，有时候他们的论点征服我！说这么多只是想告知读者，来天涯只有交流才能进步。同时本人论点不带有任何政治色彩，也不代表任何利益，只从我有限思维理论做出的文章，如果你是来交流，赞同反对都行，请文明发言！
　　首先从市场，我认为楼市大城市小城市得分开来说！大城市收入相对内地优势很大，而且大城市的人口密度却很大，无论是在广州天河的天桥还是在深圳福田红绿灯旁，还是在北京胡同里，不难发现实际的人口密度绝对高过官方的人口总数除以地域面积得出来数据要大！而中国人口城镇化进程也将会在较长时间内高速继续！也就是说人口增加决定了消费市场扩大，而在大城市中还是有相当一部分无房一族！
　　从中国政府特别是地方政府，楼市土地收入成为主要政绩来源！而在小城市很多地方政府开始跑马圈地（征收）而法令明禁止居民自己在自己土地上盖楼，并有个什么建设局（老百姓戏称“拆房局”），也就是老百姓擅自建房，反正就是拆！我居然在地方台新闻联播中看到这些人拆百姓的房子，居然还成了正面教材！我心寒，社会进步了吗？这些所谓的公务员拿着纳税人的钱拆纳税人的房子！从理论上这些确实违规，但是你这法律在本地人民中通过嘛？如果公投你政府全市范围的禁止建房能通过？民主何在？而只是地方政府一厢情愿的政策，无疑剥夺了地方人民自主居住权，他们和他们的子孙只能去买别人帮他们设计的商品房！地方政府打着城市规划的幌子，限制平民自建！我做个流程分析，这个政策出来，政府和开发商一起！政府出政策，开发商出钱（政府没钱）以国家征收名义（如果开发商名义估计很难而且征收成本会大跟多），对被征收民众来说给了较高的待遇，但是他们得到货币子孙后代却失去了土地，和当年阿拉伯人赶走犹太人并占领他们土地一样只是方式文明点！而土地就给了开发商建房，然后卖给民众！失去土地的民众代代成为房奴！这是个典型的既得利益的政策！以增加民众负担来搞政绩的政府太恶心了！而温总理在告别秀中特别来了出治理房价政策，结果呢？如果政府真心治理房价会治理不了？真心治理房价到了换届才来这么一出？我说这么多，只是想说政府会千方百计的抬高房价，而这么简单的剥削政策，中国的愚民却很多不懂，或者说懂也无奈，中国民众却无法为维护自己权益，换句话说民众不觉醒，不跳出来反对示威，这种政策会长时间维持！而中国民众受被剥削的能力很强，不饿死就行，这样说来房价还会涨！只要地方政府不破产！
　　而大城市房源大分三类1商品房2私人房源3政策房！关于政策房我不报幻想，首先经济房政策能否到位？还是给公务员的福利房？而且不能根本上改变房价结构，我看来只是作秀！2私人房源，一部分是地方包租婆，也就是本地人拥有大部分房源但只为收租金，每天啥事不做都能一年有几百万收入的！这些人房子基本不出手！还有一部分就是大资本家，手头有大量资产又不直接参与拿地建房，这一部分只是为了资产保值，或者溢价出售！也就是说这部分房源只要经济向好大资本家资金没断裂也不会大规模出售！最后就是商品房生气（背后都是大资本家既得利益者）！而商品房有大量的政策成本最后要还是要强加民众身上！如果政府开放房市，允许小资本入场（中国房市只有大资本大财阀才有资本拿地他们建出来的才是房子，别人的都是违规建筑）或者为小资本入场提供便利，因为小资本资金不雄厚，所以他们不会长时间讲资本套在楼市，也就是能赚点就出手！但目前而言小资本根本无法立足！到必须提醒的是，如果当政府允许小资本入场那也就离泡沫破灭不远了，从这点来看政府和开发商完全有能力在未来相当一段时间里维持高房价！
　　再从宏观货币背景来说说！我重点举两个例子，先说日本房地产泡沫，很多人都觉得今天中国很像九十年代日本！九十年代日本也是二大经济体，泡沫前日本股市楼市一片繁荣，房市极端到一个东京都的房价市值能买下整个美国！而这一切有很多原因，重要六七十年代日本经济就如火箭一般，国际出口猛增，外汇急剧膨胀成为最大债权国，于此同时美国贸易逆差不断扩大，财政赤字不断增加！市场都认为是对美元定价过高，于是80年代中期美，日，英，德，法五货联合签署了广场协议！核心就是允许美元贬值！结果日元从1比250，最高到1比120！也就是说日本人坐着资产翻倍了，日本人一下富裕了（而几乎同时意味美元外汇贬值一半，但是经济活跃这些显然就不被重视），消费市场出奇活跃泡沫越来越，最后破灭！
　　中国的目前国情和日本当年极为相似！人口多，经济第二，外汇储备多，也是最大债权国！但有了日本前车之鉴这发生的可能相对也小点！1中国房产泡沫比起当年日本还是小很多2我虽然认为人民币还会大幅升值（我曾发表人民币文章很多关注我的朋友应该看过）但相对日本短时间几年就翻了一倍还是不可能！而那时后美元在广场协议后开始贬值，而今年的美元接近量化政策尾声，已经开始走强的周期初期！这样看中国房价日本式的破灭不太可能！
　　再说泰国和东南亚的情况基本相似！当年各国政府也是通过土地政策将国内经济搞得一片欣欣向荣，股市房市泡沫做的很大！而于此同时工业基础脆弱，大量进口同时政府开支过度，而国家外汇储备又极其有限！结果就成就了索罗斯做空泰铢的故事！货币疯狂贬值，泡沫破灭！而中国房价泰国式破灭也不太可能！中国通过几十年的出口累积了大量外汇，于此同时中国工业基础虽算不上强大，但是基本完善，还是基本能满足内需市场，未来长期外汇储备还会有一定量的增加！而中国严格的外汇管制，和庞大的经济总量和还有一定经济增长预期，这样看来如果外资本做空人民币中国有足够的外汇来接盘！而中国国内的利率远高于美元利率，如果失败对充资金将损失惨重！
　　话说回来，如果房价真的超出政府可控，而大多人放弃买房的念头，或者房价短期本轻微崩盘迹象，中央政府有足够的资金扶持（中央政府财务比地方好多了。）必要的时候还有中国人民银行这把刷子能刷刷刷！很多经济学者也在预测，我认为对于中国房价没人比中央政府更了解，他们虽然玩货币储备被美国人欺负，但是回到国内并不差，包括当年日本泰国，其实当年他们政府也知道有泡沫，只是抱有侥幸任其发展而已！而目前中国政府已经在重点关注这个问题，就这而言不说房价永远不崩盘，就可遇见的五年内是不会崩盘！中国经济抗风险能力很强，原因根本是因为中国民众受虐能力强，外国民众要日子不好过，政府就得下台，而中国民众有传统美德～大肚能容容天下难容之事！但是如果中国经济一旦萧条低迷的时间远远长于美国，甚至超过日本！原因我不说！
　　最后再从资本属性来说，而纵观世界房市但凡泡沫破灭前都伴有股票市场疯涨，而我认为中国股市虽然圈钱成风，透明度不高，但是比起那时期日本股市差远了！不过虽然中国股市才2100多点但是我觉得还是有大量制度缺陷的泡沫（主要还是通过上市圈钱）！但是中国证券化水平低或者可以说中国经济太给力增长太快证券化跟不上？
　　在我看来在中国市场股票属于虚拟资本，房子确实实在在固定资本！那我做个不怎么科学的比喻，如果你有一些人民币和一些黄金，有一天你发现黄金不值钱了，倒是人民币值钱了！你会信吗？（我说的值钱是信誉，黄金是什么我不解释，纸币到底还是纸！如果你一定要说以前黄金300一克现在250一克人民币值钱了，那我认输）
　　话题转回来，如果你在股票上赚了钱而你又需要房子住，我相信大多数结婚的人都毫不犹豫买房！我们只在讨论中国房价每年涨了多少，我们有没有讨论过央行每年刷了多少钱？这些钱哪里去了？这些多刷出来的钱在一定程度上支持房价上涨！而纵观世界，房产崩盘都是全民性虚拟资本增值，大量虚拟资本去投资房子把房子作为资本进行炒作，说到底是用虚拟资金将房价推高！而中国呢？所谓的虚拟资本增值只有大资本才能做到，小股民呢？而中国的房价我认为是政府和开发商人为控制和一定的市场的供求关系决定！我再说透明点吧！我们所说的高房价，高出来的只是政府开发商对房源垄断的灰色收入！并不是资本市场玩出的泡沫，本质还是有很大差别！如果中国地方政府真是以房治国的话，这种政策会持续很久，他们会让你们觉得买房很难，但是奋斗二十年还是有希望的，这样你最青春的二十
　　年将无暇顾及政治，无暇为你受到不公平待遇发牢骚！而日本资本破灭前不懂虚拟资本的东京普通民众很多人都放弃买房，因为他们清楚奋斗一辈子都没希望，所以房价脱离供求关系，就在大部分投资人手中转来转去玩着击鼓传花的游戏！这么好的以房治国的政策你会放弃吗？
　　就中国房价几年内崩盘说我是绝对不相信的！但中国房价确实很高，特别是大城市，反到是农村楼上楼下，电脑手机就不说不值钱的东西，正屋后还有侧屋（有厨房厕所餐厅也有办喜事的大厨房）前有很大的地平（一般用来晒东西的水泥地板少的几十平方大的百来平方）至少我老家基本家家都是这种配置！农民确实受到社会的歧视，也很辛苦，但是住房来说比那些为了房贷节衣缩食的强！
　　我认为如果中央政府负责有必要将不合理的房价打压（当然我并不知道其中的厉害关系）在我看来很简单，根本不需要命令地方政府出来限制房价政策，只要将存款利率上调（这个幅度我没研究过但起码到8%以上）虽然可能会制约经济，但是如果不牺牲眼前利益，风险堆积未来一旦出现危机将后悔莫及！而大幅度加息为什么真正意义上限制打压房价呢？首先高存款利率可以普通民众财富保值，而对应的房贷成本就高了，可以打消一部份贷款买房的群体！利率大幅上涨，短时间就能使开发商的借贷压力明显加大，而短时间内民众的工资水平不可能出现突然买房的可能，而工资水平也不会随着利率水平一下子上涨那么多，开发商如果不扩大销售将无法面对高利率的借贷（说得比较拗口，简单点就是高储蓄利率吸引资金储蓄而减少资金对房市的热情，而开发商有必须面对高额的借贷成本，所以被迫降价）当然利率必须维持一段时间并不是一两天！而我在和长者们交流的时候，也担心高储蓄利率会刺破地方债务危机，但是最后有一个共识主动去刺破还是比自己危机爆发好！
　　当然普通民众若一心，将银行钱全取出，银行就会倒闭房价就不用说了，如果民众将人民币都换成外币，这是不可取的！

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