中国房地产引发的经济危机与出路（二）(转载)_ Tujiu

　　问题根源出来了，解决的办法便是对症下药。
　　先认识以下几个问题:
　　经济的发展的最大障碍是物品交易艰难，政府的最大任务就是促进各类商品交易，实现人人均能享受发展成果。目前，最大的障碍是积压的房产，因为该商品脱离实际价值太远，价格虚高导致大部分交易很难，积压的房产不仅套了大量市场资金，让市场缺乏流通资金，政府不得不加印货币，造成货币贬值。而且让银行缺钱运作，造成大量无法收回的坏账，从而影响了整个中国各个行业的信用体系，造成信用危机。
　　什么是操控社会经济看不见的手。简单的来说，这只手便是人人均以追求利益最大化而实施的各种行为操作。站在商人的利益上来说，产品的利润越多越好。（在大利润的促使下，商品的成本当然越低越好，因此在资源利用上尽可能做到物尽其用减少资源浪费，某些商家不择手段获利，用低成本有毒的材料加工产品，或延迟劳动时间等手段），站在消费者的利益上来说，选择产品是为了自己的利益，如果产品好，当然越便宜越好。（消费者往往选择合适的价格，用最求低价买好产品，某些商家深懂这个道理，因此开发低成本高配置的产品，从而在市场获得优势）。由看不见的手操纵下，若然社会上某个商品非常稀缺，社会需求量很大，自然会有许多商家加入开发产品销售，满足需要，获取高额利润。由于这只看不见的手，社会上的商品种类繁多，凡有需求，便有商家生产。作为政府来说，资源是会自动分配在各个社会需求层面，不需要多加操作。这只看不见的手，为社会高速分配资源，省心省事。这只手，也曾让过去的美国胡佛总统断言：“市场根本不需要政府加以影响，因为资源将自动分配，物去其所。”然而，美国的一场经济危机，彻底推翻了这个断言。正因为，人人最求利益最大化，当时的股票高收益，让大量的人放弃了工厂实业，转而去追求投资股票的利益上。缺乏实业支持的股票，只是虚假的数据。于是，社会上的资金大量聚集在虚假的股票上，表面上股票不断上涨，实际上背后危机越来越大，终于，股票背后的实业支撑不了导致骨牌效应，一下子市场瘫痪，导致经济危机。美国经历过的经济危机，让政府部门小心翼翼地行事，慎防某一种商品或者股票利益虚高（涨跌停制度的产生预防危机），不让市场看不见的手弄出经济危机。现在，这只市场上的手，在中国弄出一个高房价，高收益的社会格局。中国这个危机的破解，还是需要靠这只看不见的手把市场纠正。如果利用？
　　中国市场危机元凶的商品是房子。我们就引导这只手在房产上操作。
　　既然人人追求利益最大化，社多大量资金流入房地产的最终原因是暴利。那么问题就是否简单了？既然暴利行业，政府就应该调控，按照正常的做法，提高交易税，各个税全面提升，商家就不得不提高售价，价格高自然就难售出去，售价就会不得不下降。这种做法，似乎很符合道理。实际上，这种做法是大错特错。其他商品可以有效，却忽略了房子是个特殊的商品，它属于硬性流通商品。不论房价多高，人是必须要成家立室的。如果连家都不能成，社会就会动乱，青年人没有未来，穷途末路便走向极端。目前，现在大多数青年人普遍对政府失望，房子无能力购买，婚姻达成就很难，连简单的成家都难以实现。青年人没有希望，国的希望何在？房子还有一个特殊性，便是社会上最大的流通商品，这个商品与银行挂钩的资金最多，不论是开发商还是买家的贷款，都是要伸向银行，于是便有一个问题产生。银行的资金与房地产是绑在一起的，一旦大量的房产售不出去，银行就收不回贷款，便爆发信用危机，银行坏账就巨多，若银行的钱被房地产掏空后，接下来，依靠银行运作资金的其他的工行业便会产生资金断裂，生产困难的局面。为了稳定工商业的正常运行，政府要求银行的措施只能是提高房地产贷款利率，严控资金流向，否则银行资金被完全掏空，危机就大了。
　　若银行被大量掏走资金，无钱为各个工商业流通，政府为防危机，只能不得不加印货币，供给银行流通。但是这种做法带来的负面便是通货膨胀。可以说，房地产问题不解决的话，通货膨胀不会停止。至于通货膨胀带来的危害，相信大家都很清楚，最严重的是人民财产贬值，购买力下降，严重打击经济，造成商业一片萧条的景象，继而影响工厂的生存。这就是一环扣着一环，房地产不解决，最终全工商业倒闭，经济危机产生。
　　如果解决房地产暴利与积压的问题？既然提高房地产的税收是一条死路，这条路只能让房价高高在上，人民无能力购买，使大量房地产积压，银行收不回贷款，加重危机，促使危机更早的爆发。那么要如何做呢？最大的根源在于，开发商的成本上。前面已经说过，让房价高的，根源在于政府不作土地评估，为财政收入而大幅度提高土地售价，使开发商成本大大提高，最终反映在房价身上。二是炒楼团助推波澜，把房价推高，商人的投机取巧。
　　到现在，所有问题的过程都十分清晰，解决问题的方法，自然显现。中央政府实行的政策如下，就能一步一步地将难题解决。
　　在制定政策之前，我们必须对房子与人的需求作一个详细的分析研究，方能针对性解决。
　　1，居民的购房年龄。假如夫妻结婚平均按照25岁来算，其儿女长成达到结婚年龄需要22年，那么其儿女结婚购房的年龄需求，便在22到25岁之间，即是，从一代到下一代结婚购房的周期为22到25年，因此就要求在22到25年间要让居民有能力购买房子，这样便能实现房子的周期变更消费。
　　2，居民的购买能力。如果经社会居民收入调查显示，以一户人作为单位。去掉前后10%的极端贫穷与富有。中间的80%的家庭户月平均收入在4000元。假如一户口人月收入在4000元，一个子女供养，能积蓄月收入37.5%即是1500元一个月，那么经过22年的积蓄拥有财产396000元，因此购房加装修的价钱应该在39600元内，即是房子的合理价格在30万左右，几乎4分1的装修费用9.6万，便能实现房子的周期消费。若按照90平方3房1厅的设计，毛坯房平均为3333.3元每平方米。得出的结论为居民购房能力值为：80%当地平米房均价/80%当地居民平均收入=0.833。最终结论，考虑到家庭影响积蓄收入因素，例如，生病或意外受伤。因此居民购房能力值应该控制在1内，对银行影响最少的，也就是最有利经济发展的数值。
　　3，居民购房危机值。若，居民购房能力值达到1.5以上需要银行贷款购房居民就很多，这个值为超常值，长期下去便有危机。若居民购买能力值达到2以上，便是房产危机值，银行和地产开发商都要面临巨大的信用与资金危机。因此政府要严控这个值。
　　4，房子建造面积。房子建造面积必须根据当地居民收入状况来制定，方能让房子消费出去，减少房产对银行的贷款信用风险。例如一个地级城市80%平均居民收入值为：4000元，那么若建造过多的大面积房子，显然是无法完全消费，因此，房子的面积必须与居民收入挂钩，以便减少房产无法消费引发的贷款危机。若按照购买能力值最大值来算，即4000每平方米，按收入37.5%的储蓄，22年来算，共计396000元，减去其4分1装修费用，即39600的4分3为毛坯价值297000元约30万，那么其面积最合适为300000元除以4000约等于75平方，这是极端值，最合适的应该在80到100之间，最为人接受的面积。目前一些开发商罔顾居民收入状况，把房子的面积设计非常大，有的甚至达到170多平方，造成大量的剩楼，拖累银行资金运作，这是不可取的，政府应该严格规定楼盘单间的面积，符合地方居民的销售水平。当然有些极端富有的就不符合，按照合理分配设计比例，80%的单间符合大众需求，20%符合富有需求，这样便能规避房产给银行带来的风险。规定开发商，要么按照8:2的比例，或100%都是符合大众需求的单间设计。
　　5，政府土地售价。因此政府土地售价应该根据居民收入状况来算出。利用80%居民平均来算出建造成本与土地该卖的成本。得出土地销售价。严格规定房产销售价格，不得高于购房能力值1的系数。科学发展房地产，规避其所带来的资金风险。
　　6，若GDP不依靠土地发展，该何去何从？邓总的百年大计如何完成？前面已经说过，GDP来源广泛。依靠房地产能带起基建，钢材，水泥，瓷砖业的高速发展，但前提是建造出来的房子，必须能大量销售出去，否者经济的发展最终成为经济危机。从理论上来说，土地买卖收的税只能是一次，还不如工商业发展年年收税多。为什么地方政府只管土地不管工商业呢？下面一段话说明了原因。
　　“作为住房用地来卖，那么他所得到的税收只有卖房那么一次的税收，而一套房子可用年限至少有4-50年，甚至70年也就是说政府这4-50年就收这么一次税。但如果作为工业用地，做厂房，做企业，那么政府可以年年向企业商家收税，所以对于政府来说卖地建房是下下策的方法。但是，为什么他们还要买呢？因为一个地方的一届领导做多干五年，他做事只管这五年自己的财政收入，至于五年以后，他都不知道调到什么地方去了，所以，一届又一届政府是只管现在不管将来啊！”
　　因此任期短是地方政府只求政绩不顾结果的原因。任期得重新设置，每两年监控发展项目，10年后发展成果再作调查报告。土地价格严格限制，鼓励发展工商业，促使工商业繁荣。工商业的发展所得的税收远大于房地产。要将重点转移到工商业的发展。开启工商业带动GDP的年代，复现朱总时代的商业辉煌。
　　7，土地的价值评估。土地的价值评估前面已经叙述，根据当地80%居民平均收入作为
　　参考值进行评估。为防止地方政府专政随意标价滋腐。中央政府管辖各省会城市的土地评估，省会政府管辖地级城市土地评估，地级城市管辖乡镇土地评估，任何城市乡镇土地评估必须上报中央政府审核，严格控制土地买卖价格，不得高于规定的价格水平。预防价格虚高出现，拖累银行与各行业发展。
　　8，楼房的质量与操作方法，若按照以上政策建房，政府就能控制楼价。引入以政府指导建造的产品来参与开发商产品的竞争。在看不到的手指导下，消费者必然会选择同等质量下价格低廉的产品。这样下来，在竞争下，开发商的产品当然不敢升高。为了不再让房子成为炒卖产品，政府作以下规定：1，政府参与开发的商品房，一户口人只能购买2间（考虑到父母与子女成家后分开居住的特殊需要）。2，凡购买了政府房5年内不得销售。3，房子以80%地方居民收入做参考定价。利润规定在一定的范围内例如（成本的15%）。4，在税收方面全面降低，保证房子能流通销售与价格。5，全面作为商品房销售面向所有居民，本地户口优先，符合以上规定即可购买。
　　9，为防止开发商任意贷款开发楼盘。已经建好的楼盘，销售必须过9成方能开发另一个楼盘。在利润的驱使下，开发商必然想尽办法销售，从而摆脱危机的产生根源。
　　政府在操作中必然缺乏资金，因此，资金是可以在社会以商业投资募集资金开发，由于在同等质量下的竞争产品，消费者是必然选择廉价，因此，投资者若投资政府开发的房子，是必然有利润的。在看不见的手来引导大众，募资方面不成问题。引入竞争后，日后发展中，地方城市的价格必然因竞争而下降。而且是飞速下降，直到能与政府开发的房子做竞争的价格为止，这样，政府就能控制整体的房价水平达到某个水平。
　　现在只剩下一个问题，已经造成大部分城市价格虚高的局面，应该怎样填埋这个洞？相信这个的操作是非常重要且小心翼翼。我们来看，目前的状况如何。
　　一，大部分的贷款居民已经被房子绑住了，绑在银行的贷款上。若房子价格下降，是否引发信用与资金矛盾的危机？
　　这个是必须要解答的问题，若房价下降。贷款购房者，面对下降的房价。那么他贷款的资金以购房时的房价为参考贷款，那么贷款者月还贷就出现问题了。以下为例：
　　假如某个购房者以50万的价格购买了一套房子，贷款了30万，供楼20年加上利息，需要月还贷款是约：1958元。若然，购买后3年后，因政策实施解决危机过程中，该购房者的楼价为40万，那么该购房者却依然以购房时的价格还贷款，依然要还：约1958元的贷款，过程中，购房者继续为购房时的楼价买单。这样就出现了，贷亏问题，若然房价降到35万，购房者贷亏更多。那么在普遍楼价下降环境下，购房者是否放弃还贷，将房子卖给银行，然后在购买已经下降的房子呢？显然这个可能性是有的。因此，政府在解决危机中，这个问题必然会遇到，如何在解决高房价危机，而让目前贷款者，不放弃还贷的，继续供楼，从而稳定银行运作与信用体系？
　　能支持购房者还贷的问题就是资金的问题，因此，为了稳定银行运作与信用体系。政府必须对房价按下降百分数进行还贷填补，在政府支持下，购房者是不会放弃房子的还贷。
　　面对众多的购房者，显然这部分资金非常庞大，然后，若不能保证当前购房者顺利完成购房，那么要面临的危机更多。为了降低资金压力，政府填补购房者贷款贷亏，从小渐进，一步一步地解决各个城市的问题。政府要从小城市开始实施，然后中城市，再大城市。
　　整个计划实行，必须要在某省小城市内。执行的城市数以能运用资金填补数作为参考计量，先在小城市实行，政府引导建房政策与贷款填补政策同时实行。将小城市的房价引导到正常的合理水平。在政策的影响下，周边城市的居民会被吸引来小城市发展，从另一方面来说，也可以解决小城市发展困难的问题。当所有小城市的高房价问题解决后，有资金解决中城市的高房价，便开始实行中城市的解决方案。一直到大城市的高房价解决为止，这样一个省份的高房价解决了，然后下一个省份。一步一步地慢慢将高房价引发的经济危机便全面化解。
　　在整个危机解决后，必须防止因高房价再次引发危机。危机的出现有以下几个原因，因此只要解决好以下的根源，便能防止经济危机的出现。
　　我们再审视经济危机的最根本原因是，社会资金无法流动，产品无法流通。从根本意义上，所有危机的产生均是这个原因。不论是美国当时经济危机的股票造成者，高收入股票引发社会大量资金套死，引发的危机，还是中国盲目发展房地产追求发展，房地产高利润引发社会大量资金套死造成的危机均如出一辙。
　　那么政府要怎样做才能防止经济危机呢？政府应该制定的政策如下。
　　一：经济发展以人民月收入增长为主要的指标，GDP发展指标为辅。目前的中国错误地将GDP发展为主要指标，不管人民的收入，追求高速发展，大搞房地产业。造成居民无法流通房子，套死社会大量资金造成的危机。因此，人民的高收入为主要的防治经济危机的重点，经济发展以人民收入为主要参考，经济发展任务以居民月收入提高X%(如30%)为今年经济发展的目标，其次整体的GDP发展数据参考。从而让发展的成果，到达每个人的手中，从而促进工商业产品全面流通，让经济欣欣向荣，政府从工商业获得财政收入发展。造成一个良好向好发展的循环局面。
　　以城市居民，去掉上下1成的低收入人群与高收入人群，中间的8成人收入为主要的参考目标。避免因过高或过低的收入者影响大众的数据。
　　二：避免某种高利润的产品出现，如房子，股票等等。从而避免让看不见的手弄出经济危机。物价局必须规定房产的利润（例如成本的10$到20%因地方开发难度设置）的上限。就如美国规定股票升跌的限制，预防根本性经济危机的产生。
　　仅以此文奉献给有志繁荣祖国的国人。