2012，中国住宅产能过剩元年！_ Tujiu

　　废话不说。
　　lz从供求的角度说明中国住宅的供不应求和供过于求过程。
　　数据起始于1998年。
　　中国人口每年都在增加，有人口的自然增长率（为之后预测用），每年统计局会公布城镇人口和农村人
　　口数量，因此用城镇人口/总人口，得到城镇化率。根据未来城镇化率每年提高1%，可以得到下一年的城
　　镇人口预测值。
　　----》根据新增城镇人口数量，户均人口数
　　----》得出一年需要多少套住宅
　　----》2012年城镇人口人均住房面积32平米（财政部公布数据）
　　----》三口之家假设一套房子100平米
　　----》每年商品房（包括住宅和商业）竣工一定数量，住宅竣工面积大概占3/4
　　----》得出每年大概竣工多少万平米的住宅，按照平均100平米/套
　　----》得出一年竣工多少套住宅
　　----》竣工的住宅套数-需要的住宅套数=过剩的住宅套数
　　----------------------------------记住上述内容------------------------------------------
　　1、1998-2011年，住宅竣工套数无法满足需求的住宅套数，见图。
　　
　　
　　在该图中，过剩的住宅套数为负值，也就是说住宅供不应求。从基本的供求与价格的关系来讲，
　　房价是应该涨的，各位也知道，房价真正开始大涨是从2003年开始。2003年的分界点非常明显，2003
　　年是中央换届，新一届提出把房地产业作为国民经济的支柱行业，大规模贷款买房启动。通过
　　1998-2011年的销售面积与竣工面积差额可以看出，在2003年之前，虽然住宅是短缺的，但是并没有
　　多大销量，仍然出现了过剩。什么情况？大家还不认或者靠自身存款无法买房。2003年之后，有了
　　银行贷款的支持，大量买房开始行动。2003年之后，每年的房子就公布应求了。价格上涨毫无意外。