{ 经济杂谈 }

　　本文旨在交流学习，本人不为房产工作人员，切勿进行人身攻击
　　本文观点意在论证房价趋势仍以上升为主，言论简单易懂。
　　本人对房价的看法只是温和上涨（跟随物价同涨并非具备投资价值似的大涨），但却不看跌。
　　房价上涨的主要原因：
　　1．拿地成本越来越高。（文章第一章节）
　　2．房产销售周期的长短不影响开发商利益。（文章第二章节）
　　3．中国每年15%速度增长的M2。（文章第三章节）
　　第一章节：拿地成本为何越来越高？
　　新闻：1月23日，深圳成交前海商业用地，刷新深圳单价、总价“双料”地王纪录；同日，杭州单价地王再度诞生；28日，广州番禺、黄埔出让地块创下区域楼面价单价新高纪录；同日，上海则拍出总价101亿元的住宅用地，被业内认定为上海住宅用地总价地王……2014年首月，北上广深等多个一线城市土地市场异常火爆。
　　在开发商的开发成本里，地价无疑是开发商中最高的成本，开发商也将其价格转嫁给了买房的客户们，所以地价的高低也一定程度上决定了房价。
　　地价的话题说的已经不是一两年，早在2009年房价大涨的时候很多网友都纷纷表示房价一直上涨的原因取决于地价的上涨，而这几年来地价一直没有下跌过。反而随着网友对“房价下跌”呼声越来越重，地价也一个接一个的出现“地王”。而地价却由政府来定，为何政府不让土地价格降价呢？
　　首先，我们知道政府的财政收入主要来自于两块：1.税收；2.土地出让金。
　　自改革开放之后，税收很大一部分来自于“房地产经济” （何为房地产经济：国家拉动内需的一种方式，即盖一栋楼需要购买钢筋水泥，就存在钢筋水泥的税收；改好楼之后会有一手房二手房三手房等销售，又可拉动与房产相关一定程度的税收，从而一栋房间建造周期为一至两年，而能带来的税收收入却可形成整个“税收产业链帝国”。）
　　而“房地产经纪”之所以能够一直这么发展，很大一部分取决于政府的土地买卖（为何房地产经济取决于土地买卖？新的楼盘开工需要有新的土地，有更多的土地才会有更多的楼盘开工。伴随的还有周边配套设施的开工，如公路、公园、医院等等，一片土地的销售可以带动的是周边很大一片的“钢筋水泥经济”。）。
　　改革开放之后中国每年都以“快速的城镇化发展”为主，即新开发区、新楼盘、新城市建设…..
　　拿我所居住的南宁市为例（读者自己所居住的城市详细数据自己查阅，有关部门网站都可查询），2014年基础设施项目202项，总投资2939.04亿元；而2013年南宁市的GDP总额也就只有2780亿元，财政收入473亿元。请问一个只有473亿收入的城市如何开支2939亿的基础建设投资 ?
　　做工程需要垫资。垫资，是指按照工程项目的资金情况，工程项目对外付款大于项目已收款或者应收款合计所形成的代垫支出的资金。即政府要规划一条道路，总投资1个亿，施工方自己要出钱去建设这条路，这时候政府是没有给施工方一分钱的。当施工方建设完成这条道路之后，政府经过验收合格，才会将一个亿的工程款打给施工方。这种行为称为“垫资”
　　而南宁市2780亿元的基础建设投资一部分也是靠垫资来做，这就存在着一个问题就是政府如何“回款”给施工方，因为一年473亿元的财政收入是没办法支付这么大的投资额。所以久而久之就构成了“政府债务问题”。东西建造好了，而政府却没有回款。
　　2013年9月21日新闻报道：根据武汉市城乡建设委员会的最新统计数据，2013年武汉的工地数量高达11012个，这座面积为8494平方公里的城市，工地密度达到1.3个/平方公里。同时，记者从财政部湖北专员办获得的《对湖北省武汉市本级地方政府性债务管理的调查与思考》（下称《调查与思考》）显示，截至2012年6月30日，武汉债务余额为2037.05亿元，债务率已经超过美国最高警戒线的1.5倍。上述报告还显示，武汉市2013年需要还本付息310.59亿元，那2014年则达到311.76亿元，相当于最近两年每天需偿债1亿元。
　　这就是造成各地方政府债务危机的根本原因，源自于大搞“基础建设”（民间垫资数额远远大于政府的财政收入）。当然改革开放的思想是先带动小部分人发家富裕，所以改革开放之后发家富裕的不是搞基础建设工程的，就是搞房地产的。
　　三中全会宗旨是要“加快推动城镇化发展”。城镇化发展会导致债务的增加，为何三中全会还要“加快推动城镇化发展”？原因就是在各地方政府财政收入当中，很大的一部分来自于“房地产经济”。
　　施工方的垫资工程款大部分来自于银行信贷融资，如果政府无能力回款给施工方，施工方就没钱偿还他对银行的债务，银行的经营风险将会加大（如图）。
　　
　　而目前政府急于偿还债务，如果停掉基础建设，就将少了很大一部分的税收收入，将更不利于偿还债务。如果债务不偿还，将直接加大银行的风险程度，如果银行风险加大，影响的就是国家利益，这可能就是金融危机的问题了。
　　
　　地价为何居高不下？
　　文章写到这里，相信大家都对地价高居不下的原因有了一些了解。政府首要目的是要偿还债务，而除了“房地产经济”带来的税收外，很大一部分来自于卖地收入，如果地价降价，无非是用刀砍了自己“拟新债还旧债”的双手。
　　所以从政府的利益角度分析，地价不会降价，只会越来越高。相信今年、明年、后年，大家都能看到更多更高的地王出现。
　　同时新开发区的开发会使得政府身背更多的新债，但是却能偿还更多的旧债。以各地方官员利益角度出发，任期几年推动新区开发除了能够偿还旧债以外，还能一定程度上推动GDP（房地产经济）的发展，当然也同时签下一屁股新债。
　　几年后该官政绩突出升官委任，新一任领导上任接管此地，又只能再次开发一片新区………
　　
　　第二章节：房产销售周期的长短不影响开发商的利益。
　　房价上涨最初要追溯至2003年。
　　2003年之前中国90%的房产市场是以经适房为主，而房地产商品房只占了市场份额的10%。2003年国务院颁布了“18号文”经适房的主体地位被商品房正式取代，取消了90%市场份额的经适房（这就是为何现在社会上几乎看不到经适房的原因），而取而代之的是原本只占市场份额10%的商品房。
　　这时候地产商建造的商品房市场就100%垄断了至今这11年的房地产市场，而房地产商的垄断，也开始了房价上涨的序幕。
　　地产商垄断，只是造成房价小幅上涨的原因而已，真正房价的大涨起源于2005年6月份中国另一条政策“汇改”。
　　2005年6月份中国实行的“汇改”，内容为人民币实行浮动汇率（之前人民币与美元的汇率为固定1：8.2），汇改则是让人民币根据市场买卖关系进行浮动汇率，到今日为止人民币汇率已经浮动到 1 : 6.2122 (即USD/ RMB)
　　人民币九年上涨了将近25%，这跟中国的国情相关。
　　中国为制造业大国，产能占到了GDP的70%
　　中国个人均消费能力小国，消费只占到了GDP不到30%
　　产能 - 消费 = 40% ( 产能过剩 )
　　这40%为产能过剩，在销售不出去的情况下可视为亏损。
　　中国消费能力有限，产能过剩部分都以出口为主。
　　所以70%的产能里，有30%为自销，40%为出口。
　　人民币上涨的根本原因：何为外汇储备?
　　当40%的产能出口至国外，换取的是美元，这些出口收入最终需要回流至国内，即兑换回人民币，这时在银行的外汇交易动作则是美元交给银行(抛售动作),银行兑换给你人民币(买入动作).
　　
　　人民币汇率全称为 USD / RMB，当你抛售美元,买入人民币时，人民币就呈现上涨趋势。
　　反之，像香港这种没有什么制造业，以进口为主的地区而言，港币就呈现下跌趋势。这也能为大家解释为何以前港币比人民币值钱，而现在人民币比港币值钱的原因。
　　但是中国是个以出口为主的国家，制造业产能过大，消费能力过小没有进口的空间（原材料除外，如铁矿石等...)
　　人民币之所以从2005年6月份以来能够上涨，其主要原因是：
　　1. 中国为制造业大国。
　　2. 中国的出口远远的大于进口。
　　作为美国存在了上百年的华尔街而言，这无疑是一次前所未有的投资机遇。热钱第一次流入中国也是在2005年6月份之后，这也正是我们第一次听说“热钱”的时间点。
　　作为国际投行或其它投资单位都会看准人民币的升值空间，但人民币并非自由流通货币，所以投资人民币唯一的途径就是将他们手中的美元兑换到中国来换取人民币。从2005年6月份开始，大量的热钱因这一原因涌入进中国。
　　而这些热钱对国内的影响？
　　2005年6月份中国股市从998年涨到了2007年10月份的6124点，中国历时上最大的一轮牛市。
　　2006年房价开始大涨，很多地区一年房价同期上涨超过100%。
　　房价真正大涨的根本必须存在于两点：
　　a. 2003年“18号文”造成的房地产商垄断。
　　b. 2005年6月份“汇改”导致的国际热钱大幅流入。
　　国际热钱推高了中国房价后，中国人思维里被植入了“炒房概念”。
　　而房地产政策这十几年变化很大。
　　房地产第一阶段：空手套白狼
　　最初最初的时候房地产商想要盖一个楼盘，只需要先去竞拍一块地。
　　其次这块地抵押给银行获取资金；或盖一个售楼部来销售期房获取资金。基本上很多年前靠这两个办法，就很容易能把资金筹备好。
　　当然在当年也有很多融资能力比较弱的地产商，拍下一块地之后久久不能开工，所以很多年前有一些工地，一个坑一堵围墙的状态保留了很多年的原因。
　　后来到了2008年，国家新推出了一个新的房产政策。拍下土地三个月内不动工，政府无条件将土地收回。
　　2008年开始，很多融资能力较弱的地产商，就被政策给淘汰出了这个市场。这也是中国地产界史上第一次“洗盘”。
　　到了2010年，国家推出 “限购令”。
　　大部分买房或者炒房的人都是向银行按揭为主，按揭的购买模式可以加大房子交易量。（在限购令之前，房子拥有“商品属性”和“投资属性”，限购令之后削弱了房产的“投资属性”，而加大了它的“商品属性”）
　　以我所居住的城市南宁为例，2009年日均交易量都在上千套，限购令之后日成交量平均每天几十套。
　　2010年之后银行风险加大（主要在房地产商资产负债率平均300%左右），国家以及银监会也出台了相关法规来限制房地产商的贷款，地产商盖房资金主要来自于银行信贷，对于这一限制又有很大一部分资金实力不雄厚的开发商退出地产圈。当然大部分如万科保利等等...这类大型地产商资金实力雄厚，并不受这些政策的影响。这就构成了中国地产史上第二次“洗盘”，是因银行对房地产的信贷大幅缩小而构成的。
　　也存在一小部分实力并不是很雄厚的地产公司存货下来，由于种种原因，这些地产商并不能拿到银行信贷，自身资金条件也有限，就选择了通过银行发行信托来筹集资金。
　　信托产品的年收益率为15%左右或更高，楼盘的投资回报年限在两年左右或更久，加上限购令等等政策的相关限制，让买房者购买力大幅下降（无按揭），交易量缩水。地产商急于偿还靠信托产品带来的债务，不得不：1. 低价销售楼盘（快速见钱）； 2. 给大地产商兼并（快速见钱）。
　　这也是为何偶尔能看到某某楼盘降价出售的缘故。这些只是片面新闻，并非宏观走势。
　　大型地产商资金充裕，与小地产商不同的是它们不急于偿还债务，楼盘竣工后几年再卖也不会影响到自身利益。
　　这为中国所谓的“第三次房地产商洗盘”。过不久大陆地产界就可能跟香港“四大天王”一样垄断地产圈。
　　还有一种例子可能会被人们误解。如：一个城市房子均价10000，某个楼盘开盘价18000，后降价至15000销售。这种“房价下跌”假象会被很多人误以为真，但现实中它却是涨了50%。
　　第三章节：中国每年以15%速度增长的M2
　　M2：广义货币（Broad money）是一个经济学概念。
　　货币（M0）= 流通中的现金，即流通于银行体系之外的现金。
　　狭义货币（M1）=（M0）流通中的现金 + 支票存款（以及转账信用卡存款）；
　　广义货币（M2）= M1 + 储蓄存款（包括活期和定期储蓄存款）；
　　你也可以把M2看成现中国所有的钱。
　　2010年1月，M2总值62.56万亿
　　2011年1月，M2总值73.38万亿
　　2012年1月，M2总值85.58万亿
　　2013年1月，M2总值99.21万亿
　　2014年1月，M2总值112.35万亿
　　中国通货膨胀的根本原因？
　　人民币升值是在国际上，人民币贬值却在国内，导致通货膨胀。
　　M2为何每年增发这么多？
　　
　　M2的增发一部分除了进出口关系外（美元兑换人民币时人民币的来源为新印钞票，不考虑其它因素若进出口一比一对等的情况下M2增速为0），另一部分来自于第一章节所说的政府债务问题会导致银行风险的加剧，新印钞票能部分缓解政府回款的压力。这跟美国QE有点类似，但性质却不一样。
　　M2增加引发通货膨胀也一定程度上推高房价。
　　这里我用了“一定程度”一词。房价不会下跌，但也不会大涨，它会跟随者物价同步上涨，2007和2009年那种上涨以后预计也不会有。
　　M2引发的通货膨胀让群众增加投资意识。
　　中国的房子已经不单纯是商品房，他跟黄金一样拥有两层属性，“商品属性（住宅属性）”和“货币属性（即投资属性）”。
　　黄金的定价是在国际上，黄金以美元计价。黄金2011年前的7年小牛市（01年至08年）和3年大牛市（08年至2011年）都跟美元有直接的关系。
　　2008年底美国出台QE1至之后QE3（QE为量化宽松货币政策，可理解为印钞政策），美元加速贬值也导致黄金飞速上涨。随后黄金也跟随着美国QE的退出结束了牛市征程。之前的泡沫价值也开始恢复原位。
　　从大体上说，黄金在国际上的属性跟中国的房子在中国的属性类似，而不同于黄金国际上受美元影响，房子在中国受RMB影响。黄金在国际上由于美国退出QE导致美元上涨，以美元计价的黄金开始下跌。而国内的M2却每年都在以15%以上的速度增长，RMB越来越不值钱。
　　其次，中国人之所以热爱储蓄存款，是因为社会保障的不健全。存钱为的是以后的“万一”，而以后的“万一”又有很大程度上取决于M2的增速过快。比如笔者小时候发烧看病一次只需要50元左右，现在去医院一次最少几百。
　　
　　群众存在银行里的钱会随着M2的增加变相贬值，就使得“投资”变得盛行起来。国内能接触到的合法投资品种较少，有保障的可以说几乎没有（股票、基金、黄金TD、纸黄金、债券、期货等都让90%投资者亏得一塌糊涂）。而房子的价格至今仍相对较稳定，且群众很大程度上的思维则是“投资不赚钱顶多留给小孩自己住”。所以也有很大一定程度上是抱着“货币属性”去投资，却做的是“商品属性”的行为。
　　房价的定价：
　　房价的定价主要为两点： 1. 二手房成交价； 2. 一手房成交价。
　　二手房成交价主要是以一手房成交价来决定；
　　一手房成交价以地价主导；
　　一手房的定价是否上升或下跌取决于它的价格与当地均价之间的比
　　（如：一个城市房子均价10000，某个楼盘开盘价18000，后降价至15000销售。这种“房价下跌”假象会被很多人误以为真，但现实中它却是涨了50%。）
　　二手房价格的定价与股票类似，都为撮合交易。撮合的最终价格才能决定它的涨跌。
　　在此前有消息称中国要实行二手房交易税20%的传言。这就使得一手房交易得到一定的推动。
　　但在笔者看来，这只是能让政府顺理成章开发新楼盘，以新债偿旧债，并推动GDP、带动部分人富起来的一种政策。