丁浚哲：打造最专业地产基金_ Tujiu

　　《浙商》记者孙岚
　　为运作好地产基金，厚道资产精心储备了一支精英众筹式的运作团队。厚道资产的专业与出色的风险把控能力，也博得了众多专业投资者的持续信任。
　　在地处杭州核心地段的坤和中心，厚道资产的办公室位于30层。东、北两面落地窗外，千年京杭大运河在其脚下拐弯，历史的厚重沉淀和现代都市之繁华似锦，在此汇集。浙江厚道资产管理有限公司（以下简称“厚道资产”）与其公司总裁丁浚哲，也正承载着在传统领域不断创新的使命。
　　厚道资产是由来自浙江大学EMBA、MBA、求是精英班的行业领袖发起设立，公司注册资本1亿元，团队累计发行地产基金超过50亿元。
　　“我们的团队好学、实干、坚韧不拔，对专业地产基金的发展前景有信心，是这样的特质把我们凝聚在一起。”丁浚哲说。
　　地产金融名校跨界融合
　　厚道资产由十位浙江知名人士发起，除丁浚哲外，还有金融业三位重量级人物，房产业四位知名人士，浙大校友两人。
　　浙江省财政厅原厅长翁礼华是厚道资产的发起人，此前，许多知名大集团都曾力邀他，但都被他婉拒，唯独选择了厚道。
　　“我观察厚道团队四五年了，这个团队好学、实干。房地产基金也是普惠金融的一种。”翁礼华非常看好厚道资产的未来发展。
　　对于地产基金的发展，翁礼华也有着自己的独立判断。“专业地产基金将是房地产业未来重要的融资渠道。未来以银行为主的间接融资会向直接融资转变。同时，房地产基金能抵抗通胀、增加民众财产性收入，能很好地践行普惠金融。”
　　此外，厚道资产还引入了四家知名房地产开发商作为发起人，总共累计开发过超600亿元、近百个项目，并且四位发起人各有所长——潘家俊与董国民专注商业地产，钱益升与陈烟土擅长刚需住宅。
　　除了对地产基金的看好，吸引几位厚道资产发起人的还有丁浚哲的“靠谱”，他的责任感、努力、坚韧，让大家都放心把公司交给他打理。
　　1993年，丁浚哲考入浙江大学机械系读本科，当时父亲一高兴就拍板决定每个月给他100元生活费。这是他在浙大六年半（本科+研究生）求学时间，唯一一年拿家里的资助，其余时间均是自己做家教赚生活费。
　　1997年，丁浚哲正读大四，一边做着7份兼职，一边准备考研究生。在上海机床厂实习期间，机床轰鸣，他搬个抽屉当凳子，专注地看书。就是在这样的条件下，他以专业课第一名的成绩考入浙江大学管理工程专业，并于2000年毕业，获管理工程硕士。
　　“有一个苦难守恒定律：一个人早期吃苦越多，成长后会越顺。苦难给予一个人良好的品德，日后支持者会越多。”回顾求学这段历程，丁浚哲说。
　　感恩心态培养了丁浚哲诚实的性格，让他珍惜每一次机遇，并在工作中自觉承担起责任，这使他在身为职业经理人的时间里赢得了每位老板的信任。
　　2001年，在新利软件香港上市的团队里，丁浚哲已经开始充当起重要角色。海外上市免不了要与许多英文资料打交道，那时，丁浚哲就养成一个习惯，每看完一份文件后，都会反复核对并签上名字。虽然他的签字没有法律效力，但从那时，他就有了一种意识：责任止于我。
　　强烈的责任心也给丁浚哲带来了诸多成长的机会。
　　2004年5月，八方电信寻求在新加坡上市。当时适逢新加坡经济危机，股市处于崩溃状态，所有投资人都推迟合作。一旦中止上市，丁浚哲和团队大半年的努力就白费了，当时他们深觉沮丧。
　　一天，丁浚哲与老板一起游荡在新加坡的一个广场，有两个小学生过来向他们募捐，名义是为贫困小学生购买零食。丁浚哲开玩笑说，干什么都不能不劳而获，想拿新加坡的钱，就要先为新加坡人作出贡献，于是把身上全部的钱捐了出去。
　　回到酒店后，丁浚哲和老板翻出名片，给所有的朋友打电话——哪怕只有一面之缘，也要寻求与投资者见面的机会。终于，奇迹出现了，新加坡电信巨头新加坡电信董事局主席给了15 分钟见面时间，之后该董事局主席被他们打动，购买了5%的股份。接下来他们又得到了2G capital 的约见，又卖出5%的股份；一位祖辈来新加坡靠背大米起家的潮州家族企业，又购买了他们5%的股份……
　　就这样，在没有公关、没有财经顾问、没有券商也没有律师的情况下，他们完全靠自己的努力争取到机会。2004 年7月23日，八方电信在新加坡成功上市。
　　丁浚哲的坚韧不拔，使与之合作过的人都对其报以充分信任。
　　唯有专业才能铸就“零风险”
　　在丁浚哲看来，经历了迅猛发展的“黄金时代”，目前中国房地产市场进入“白银时代”，至少还有十年可走。“河北保定等地要建‘副中心’消息一出，保定房价立即上涨，正说明还有巨大的市场需求被压在火山底下。”
　　即便如此，丁浚哲认为，未来两到三年，全国房地产市场还将呈现明显的区域分化。“一方面，一线城市如北上广等区域房价仍将向上。另一方面，二三四线城市房价将有两种表现，考量因素有三种：是否有主导产业、是否为人口流入型、土地供应量是否充足，这三大要素决定了房价水平。”
　　而在当前房地产形势下，传统金融行业和传统基金公司遇到了很多挑战，但对专业地产基金公司来说却是一个快速发展的好时机。
　　丁浚哲告诉《浙商》记者，厚道资产只做两类项目：一是刚需或学区住宅项目，二是城市核心地段的商业综合体。丁浚哲认为，无论政策、市场如何波动，这两类都是风险最小而价值最高的。
　　“人不是万能的，唯有专业才能把控风险。”丁浚哲说。
　　在成立之初，厚道资产就定下了明确的战略定位与发展模式，其中一个重要环节就是丁浚哲为每个投资项目设计了完美的“决策与退出”机制。
　　曾经，有一位银行行长来厚道资产谈合作，他向厚道团队提出一个尖锐的问题：“厚道这样的基金公司，最大的风险在哪？你们这类公司最棘手的问题在于防范发起人的道德风险。”
　　丁浚哲向该行长这样阐述：厚道资产有较为科学的管理架构设计——厚道设有决策委员会，由7人组成，一个项目需5人同意才可立项。项目决策会必须在项目现场召开，每个投委会委员必须现场看过项目，以此实现管理风险和道德风险的双重规避。李嘉诚所说的“第一是地段，第二是地段，第三还是地段”，在厚道的风控体系得到完满演绎。
　　“这样看来，厚道资产能较有效地规避道德风险问题。如果能坚持下去，这将成为厚道与其他地产基金公司相比最大的比较优势。”该行长评价。
　　丁浚哲介绍，由于每确定一个项目，均需决策委员会投票，发起人从项目立项时即介入，因此深入了解项目且具有信心。如果项目到期出现兑付问题时，发起人可直接将楼盘接手。因为项目设有5折以下抵押率（融资额占抵押物比例），发起人可以最低6.5折接手，对投资人也可实现刚性兑付。
　　不仅如此，在目前房地产市场较低迷的形势下，厚道资产更早地与房产公司合作，在拿地环节即介入，参与户型设计、销售方案制定等。
　　以厚道资产投资的“金华品牌房企学区房主题地产基金”项目为例，厚道选择的是兰溪本地开发商嘉宝房地产开发有限公司，该公司为国家二级开发资质，在兰溪开发过六七个项目，在当地颇有口碑。合作的项目毗邻兰溪最好的小学——聚仁集团旗下学校学区，并且兰溪市人民医院近在咫尺。
　　针对项目特性，厚道资产向嘉宝公司建议，项目整体设计以高层为主，主打刚需、学区概念，单套面积约90平方米，设计为小三房以满足三代人居住需求；每平方米定价比周边低500元，力争快销，提高资金回笼速度。小区同时开发四层洋房，单套面积120平方米，主打舒适型大三房。销售策略上，先销售高层，以旺销的态势带动洋房销售。
　　2014年2月厚道介入该项目，原计划募集7000万元，3月初实际封闭8800万元，此外还退了1200万元。
　　　“正是出于对厚道理念的认同和信心，他们才愿意把人均400万元的现金交给我们管理。”丁浚哲说，“专业投资者都懂得把‘鸡蛋’放在几只‘篮子’里。但当他发现有一只‘篮子’特别安全时，也愿意多放几个。”
　　目前，厚道资产实现零风险控制，存续期的10.5亿项目均运行正常。
　　厚道地产基金的投资者中，50%是房地产从业人员，如绿城、保亿等知名房地产企业高管，50%为浙大校友。其中多个浙大班级基金的投资，更显示着厚道资产品牌的“浙大血统”。
　　打造公益学习型平台
　　在厚道资产这样一个精英股东与明星团队汇集的平台里，对于自己的定位，丁浚哲非常明确——精准定位细分市场、严格执行风控体系、努力推行健康投资理念。作为公司战略与决策的执行者，他的任务是高效利用股东资源，充分挖掘团队潜力，将战略与战术完美、苛刻地落到实处。
　　不仅如此，丁浚哲还力图将厚道资产打造为一个开放、分享的学习型平台，将员工培训视为日常工作的重要组成部分。由于招聘的新员工80后居多，学历高，但阅历不足，为此，公司就通过每日工作晨会，以新闻分享与案例分析，将当前宏观经济、行业发展趋势、金融发展领域等内容进行集中教授，通过讨论、点评等方式让员工得到循序渐进的积累与成长。
　　在分析案例时，他们通常还会把其他公司案例拿来疱丁解牛式地分析，此间不仅需了解案例所在地房价、基金公司融资情况，还要分析是否能实现投资收益、风险能否控制等。通过这种方式，员工获得了快速成长。
　　按行业平均标准，10多亿元的资金规模，仅需厚道团队规模的1/3就可以管理，但是厚道储备了超过一倍多的团队成员。丁浚哲的目的是未雨绸缪，以满足两三年后公司发展需求。
　　“公司发展安全第一，必须让员工充分理解公司理念。很多同行就是因为没做好应对高速扩张的准备而失去了发展机会。”他说。
　　丁浚哲一直强调公司要稳健发展。由于选择标准严苛，100个备选项目里，厚道最终会选的只有2个，这就决定了厚道发展速度肯定不会快。
　　丁浚哲说，厚道更像一名长跑选手：“我们追求的是20年后公司还在，我们要稳定、长期的增值回报，不要大起大落。”
　　Q:人生中对你影响最大的人是谁？为什么？
　　A：对我影响最大的人是远洲集团董事长卢诚。作为中国民营企业领袖，他的工作强度非常大，没有任何不良嗜好，真正做到“管理企业就是管理自己”，是企业家的楷模。我从他身上学到，吃亏就是占便宜，初次合作宁肯吃亏，以获取长远的合作。
　　Q:你最认可自己身上的什么品质？
　　A：我性格里“坚持”的特性，认定某事即坚持并想方设法完成。经验证明，只要是正能量的事，总能找到办法完成。
　　Q:印象最深刻的一次旅行是哪次？发生了什么？
　　A：印象最深的是有一次去日本丰田公司学习。丰田引入大量中国实习生，工作两年即回国。丰田的精益管理做得很好，把工人操作机器的动作分解，一个工人操作四台机器，动作连贯自然得就像舞蹈。其高效的程度令人惊讶。以此为基础，日本汽车工人的效率是中国同行的数倍。
　　Q:你目前最珍惜什么？
　　A：最珍惜的是家庭和厚道这份事业。家庭在我此次创业时给予了可贵的支持。同时，厚道是有优秀基因的公司，假以时日，厚道从目前的浙江省知名本土基金品牌，定会成长为伟大的公司。三五年后，厚道将打造成一个综合金融平台。
　　Q:你认为人生最重要的是什么？
　　A：不忘初心。最重要的是不迷失自己、不忘却自己的责任。要坚定方向，一步步走下去。