从毛大庆风波到楼市临界时刻(转)(转载)_ Tujiu

　　
　　通过一份内部楼市沙龙泄密出来的发言稿，万科副总裁毛大庆在微信朋友圈里获得了一个新外号：与任志强风格不同、但绝对有料的数据分析大师。在发言内容见诸公开后，北京万科官方已经在第一时间辟谣称，这个内部发言并非万科泄密，且现存内容对毛大庆发言本身有很多改编，并不代表毛大庆和万科官方观点。但是这并不妨碍这一外泄内容成为最近最热门的地产局势谈话，它的传播力直逼当年“拐点门”事件。
　　在这份非经官方发布的发言中，主角“毛大庆”讲述了很多数据与观点之外的“小事实”，比如，北京一些高端楼盘频频配合纪检部门、协助调查的独家消息，官员通过中介折价甩卖大量二手房的中介秘闻，从银行行长处得知今年没有房贷硬任务，以及自家出售一个二手房未果的经历。他得出结论说，“我感到了一丝凉意”。
　　“五一”前后，借微信、微博的传播，这些“小事实”变成了“大证据”，最终让这“凉意”在整个房产圈上空弥漫开了。这份发言统计下来有数万字，但经过舆情发酵，迅速抽干去水，数据分析变成了段子，一言以蔽之，降价与糟糕是关键词，北京楼市看不懂。
　　基本上，舆情传播的规律是，大多数人愿意相信自己希望的事情。就在讲稿泄露前3天，万科今年第一季度数据公布，结果营业收入、净利润同比下降，跌幅分别为32.16%、5.23%。在很多人看来，这便迅速成为行业异动的前期信号。
　　这“凉意”传染了一些从业者。世联地产董事长陈劲松发微博评论毛的“唱衰论”：“开发商似乎感觉到的不只是凉意了！目前有四种心态：1，坐等中央地方出台救巿；2，认为別人先死，自己没亊儿；3，积极跑量，降杠杆、调产品；4，准备走路、转行！”
　　陈劲松刚刚在4月底的中城联盟轮值主席换届选举中当选副主席，两年后将由副转正。据传在董事长联席会上，陈对54个同行说，假如五六月份房价不触底，今年可能比较麻烦。
　　这引出了全国楼市的“五一时刻”。刚刚过去的三四天，传统上要用来“占卜”一年的行情，各路地产人士都要站出来表态，否则便不好意思一直把话筒拿在手里。
　　在五一假期后的第一日，数据便纷纷出炉。除北上广深外，近日一些颇受媒体宠爱的几大话题性城市，也纷纷登上“五一楼市受挫榜”。
　　比如，北京楼市这几个月就走出了一条延续型下降曲线。假期三日，北京住房成交量创下2009年来最低值。
　　北京中原的监测数据显示，5月1日至3日，北京房屋总成交量仅200套，跟去年同期975套相比，很是惨淡。北京住建委披露其中二手房仅成交31套，再创新低。因4月房屋量价齐跌，成交数字连续走低，环比变幅亦不大。但由经验可知，由于网签滞后缘故，这一数字的分析结果值得再商榷、观察。
　　魔都上海也在楼市成交寒流中挣扎。据中原地产研究部统计，五一期间，上海新房三年来首度出现零供应，成交量仅为2.6万平米，同比下滑52.1%。
　　“五一”对楼市正向刺激有限，事实上，上海也颓势已久。上海市公积金中心的报告称，当地自去年11月起交易量已连续4个月下滑，上海住房交易量环比也有明显下降。
　　同样，逾一千公里之外的深圳也没有收到楼市的“节日礼物”。深圳规土委数据显示，五一期间，深圳全市新房成交仅49套，跟去年130套的成交量比，下跌超过50%。但是，由于官方的数字多为网签数据，而后者往往滞后一周到十天，相关数据分析可能失真。
　　在媒体报道中，深圳开发商大多流露出“等等看”的意向，一些开发商放开了促销手段，但收效甚微。
　　“五一”三天，广州的房屋成交也表现平平。其推货量约1841套。据房王网数据中心统计，广州2014年5月1-3日网签套数为404套。这个数字不足推货量1/4，且与2013年同期网签382套基本持平，环比上月同期则减少了20套。
　　和深圳一样，在广州也有不少楼盘举起了优惠大旗，其中有17家推出了“零首付”和“低首付”活动。跑量的竞争火药味变浓了，但数据显示，在预期发生改变的情况下，想要抓住购房者的心并不容易。
　　比起一线城市，讨好二三线城市的购房者则显得难上加难，尤其在政令风波渐起、房价露出下行姿态时，购房者会变得更挑剔也更容易观望。近来受到媒体爆炒的明星城市佛山、杭州、青岛等，几乎都验证了毛大庆所言的“成交乏力”，惟天津楼市显示出不同以往的“异样”热度。
　　佛山今年“五一”三天的成交量可谓穿越回2012年。据当地各区房管局统计，假期佛山四区住宅（除高明）共成交422套。其中，有三区网签数据同比大跌44.8%。
　　杭州则迎来了7年来最差楼市成绩的五一小长假。根据新浪乐居统计，5月1日至3日，杭州共成交174套，这甚至比去年杭州单个主城区的同期成交套数还少38套。推房288套，也比去年同期减少52%。而据克而瑞监测，早在今年三四月，杭州楼市的成交量便已小于往年。现在，降价风波余威未消，杭州依然停在楼市疗伤期。
　　根据青岛网上房地产数据，“五一”三天，青岛共推出864套房，新房成交257套，仅达到去年同期新房成交量的三成，颇显寒酸。
　　但天津却是个例外，这个常常被质疑新区房屋供应过剩的地方，在“五一”期间显示了自己异样的销售热度。假期全市新建商品房交易993套，其中住宅839套，多年带着“空城”帽子的武清，这次的成交占全市四成以上。
　　武清拥有为天津正言的实力，是因为2014年5月31日蓝印户口政策将就此终止，外地购房者希望搭上这一“末班车”。很显然，这次成交热不过是暂时现象。据毛大庆说，总体来看，天津的存消比已高达39个月，仍不乐观。
　　楼市将继续经历“倒春寒”，还是迎来“五月红”，从大多城市的成交萧条看，前者几率似乎大于后者。当毛大庆为他的“悲观预测说”保持缄默时，围观者们都觉得自己看明白了。“其实毛大庆说的是实话。”知名房地产经理人@辣姜说，他支持楼市泡沫的说法。长江商学院教授胡捷发微博，“一句话，房地产的冬天来了。”而上海易居房地产研究院副院长杨红旭则基本认同楼市短期低迷走势，但他也在微博中写道，“中国楼市特殊情况多，尤其不宜与日本80年代后期和香港90年代后期的大泡沫相对比！”“否则结论会吓死人的！”
　　在南方，保利地产广东公司董事长余英一直淡定。他在个人微博上发了一个博文，谈固定的舆论“造谣”路数，“五一成交惨淡，过了五一，可马上转头说开发商雇人彻夜排队、热销数据造假。三季度一定骂开发商捂盘惜售、疯狂涨价。”在他看来，每年一季度开始都是“唱衰中国楼市的时期”。
　　谁对谁错，最后数据会说话。乐居记者相信，一切政策、数据分析要发挥作用，必须通过改变人们的预期，从而影响行为。一个高度共识的事实是，在这一轮经过20多个月的连续上涨后，人们的购房意愿已被削弱，进入观望期。据世联行最新发布的全国购房指数信心分析，今年一季度，购房信心指数已降到2012年以来的最低位。
　　新浪乐居深度报道记者董文艳/文