2014年是不是房价拐点?(转载)

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　　“2014就是拐点”、“房市即将崩盘”、“房价大跌50%”之类的观点，最近颇为盛行。其实，房价问题并没有那么复杂，中国房价狂飙的根本原因是2009年以来持续的宽松货币环境，因为任何资产泡沫都是货币现象。历史上，所有房产泡沫的破裂都是发生在货币紧缩和加息周期之中。因此，房价和货币供给是正相关关系，其拐点取决于中国货币环境的拐点。
　　中国宽松货币环境是否已经进入拐点呢？近期很多人认为是，此观点有两个证据：第一是退出的QE。最近两个月，美联储宣布缩减QE规模引发全球股市大跌，说明投资者对资金趋紧感到担忧。一旦美国货币政策转向，强势美元出现，美元回笼，势必造成新兴发展中国家资金流失。而中国央行为了应对此种流失，必然加息或实行紧缩政策以提高货币汇率，货币宽松环境即告结束。第二则是日渐平坦的国债收益率曲线。正常的国债收益率曲线向上扬起，长期高于短期，而当经济下行流动性紧张时，短期利率升高，国债收益率曲线变得平坦。国债收益率是市场实际利率的客观反映，长短利差的缩小，意味着金融机构短借长贷的动力减弱。此时，房地产融资成本就会增加，从而造成产业供需双方的资金断裂，价格自然会崩盘。2007年美国次贷危机就是例证。
　　这一观点言之凿凿，但上述两个理由都不准确。首先，QE退出并不等于美元货币紧缩。事实上，美联储政策一直盯紧通胀和失业率，当前美国通胀率只有1.7%，远离警戒线，不需要实质性紧缩货币政策。同时，虽然失业率创下新低，但美国去年12月新增非农就业人数7.4万人，远低于预期，结构性失业问题不可忽视。也就是说，美国仍然处于经济复苏期，经济结构需要渐进调整，这种情况下突然收紧货币显然过于冒险。另外，中国充足的外储、独立的货币政策也保证了汇率的相对稳定，这与当年的日本有极大不同。所以，QE退出甚至渐进的美元紧缩不会对国内货币环境产生太大影响。
　　其次，中国的债券市场远没有充分市场化，国债收益率还不能完全反映实际的利率水平。虽然利率市场化的速度大幅提升，但在中短期内，商业银行还是能以较低价格垄断主要的资金来源，能够最大程度地左右市场资金的供给。此外，商业银行信贷释放直接受控于央行的窗口指导，信贷并不受制于收益率曲线反映出的市场利率，而主要是受央行行政控制。更重要的是，同业资金错配、信托影子银行，银行早已通过各种渠道将廉价的资金出借给了暴利的地产项目。银行长期青睐地产，让房地产深埋于中国金融体系的保护层之下。货币一旦紧缩，不等到房价大跌，商行就会因为资金短缺而出现违约乃至挤兑。2013年两次钱荒，弄得银行间市场如临大敌，正说明其风险应对能力的不足。而每逢此时，央行必然出手救急，否则，流动性风险爆发会导致银行信誉受损，而银行信誉是现阶段中国金融体系的根本。所以，在当前国债收益率曲线指标的有效性，是要大打折扣的。
　　表面上看，外部QE退出和内部短期利率提升都预示中国货币环境的趋紧。然而，这种趋紧只是小幅震荡。在银行资金被房价泡沫严重绑架的当前，货币环境想要根本转变几乎不可能，而在货币未大幅收紧之前，此时就说房产价格趋势即将改变，言之尚早。

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