关于房地产政策、税收和使用费的建议(转载)_ Tujiu

　　目前房地产是广大国民关注的热点之一，关于房地产税收问题一直广受热议，但是房地产价格却一路攀升，在上海已经成为挤出实体经济的一大推手。
　　那么如何才能公平地解决这一矛盾呢？既要获得眼前的利益，又要顾及长远的发展，是解决这一矛盾的关键，建议从根本上重新评估房地产税收体系，推动以地产税为基础的不动产税收改革：
　　1 清理规划。把农业用地、工业用地、住宅用地、商业用地、政府职能用地、公共事业用地、军事用地等予以明确。中央从顶层设计，省级控制总量与协调，县级具体规划，十年一个计划并设置二十年远期规划。
　　预先明确规划可以防止土地使用的无序性、随意性，保护耕地、林地，控制开放性用地和政府办公楼、广场用地。
　　2 明确各地区的土地级差。诸如一级为中心区，二级、三级为城市建成区，四级为城乡结合部和郊区镇，五级为条件好的农村地区，六级为中西部农村以及小的海岛地区，七级为高寒、沙漠地区，八级为不适合人类居住地区。细化各类地区的开发力度，减少环境承载力差地区的开发力度，适度增加环境适宜地区的开发力度。根据各地的人口和经济能力确定各类用地的数量，比如经济发达地区，工业和商业用地相对增加，而人口集中地区则居住用地增加。对各级土地规定基础设施的配套水平，否则降级。
　　土地的价值很大程度上是与其配套设施相关的，根据政府的投入征收使用费也就合情合理，这里体现的是一个公平。
　　3 规定各类用地在各土地级别区域的用地价格区间（不是规定价格，而是由用地价格区间，由地方政府在价格区间范围内裁量），每年征收土地使用费，作为地方财政的主要来源之一，免除军事用地使用费（军事用地由国家财政转移支付），政府职能用地、公园、道路、车站（根据人口数量确定用地量）的土地使用费，公用事业用地对公立医院、学校免征，对基本农业用地免征（改为由国家财政的农业补贴转移支付，但特色农业、农庄、度假村、副食品养殖基地不在此列）。
　　土地的价值很大程度上是与其配套设施相关的，根据政府的投入征收使用费也就合情合理。军事设施用地费用由国家支付给地方政府，体现国家的公平；政府用地免征是在合理控制的基础上的，免得多了，地方政府的收入就少了，可以遏制大广场、宽马路的冲动；公用事业免征，是因为其公益特性，但私立的盈利性机构，不应该免征；农业用地是有使用费，但可以通过加大农产品补贴力度来补偿，特别是粮食补偿，应该由中央财政来负担，用以补偿农业区、产粮区；那些打着特色农业的幌子，行娱乐、旅游之事的，根本就应该划入工商业的范畴；养老院由于现在极度紧缺，在解决普遍配置之前，给予的优惠就是劫贫济富。
　　4 对于商业性开发、工厂、娱乐设施的土地出让金由省级政府集中拍卖，拍卖所得分三份，一份归中央财政，一份归地方政府，一份归集体建立股份制企业以解决失地农民的生活问题（城市居民住宅出让，集体那一份就用于解决拆迁问题）。
　　抑制地方买地的冲动，解决失地农民的生活。
　　5 关于土地使用费的收取及其优惠政策，由地方政府予以规范。
　　1）对于住宅用地，按每套住房的用地面积予以分摊。住宅建设期为两年，建设期免征，过期开始征收，每一个户籍公民发放一定金额的土地使用费票据（记名），可以抵扣其住宅土地使用费，票据有效期两年，有效期内可以抵扣其住宅土地使用费（以家庭为单位，按户口本），也可以抵扣其所得税（只能本人和家庭使用）；享受保障性住房的居民不再享受这项补贴。
　　保障居民的基本需求，抑制过度房产消费，提高豪华型房地产的使用成本；记名也可以防范现在已经发生的一些乱象。
　　2）对工商企业实施营业税部分抵扣土地使用费（比如营业税的20-40%抵扣），对国家认定（不是地方认定）的高薪技术企业可以提高免除幅度。
　　鼓励企业节约用地、集约用地，增加单位土地产出，防止大占土地，却没有产出的病态，同时体现对新技术的鼓励（也防范了伪高新）。
　　3）对于高尔夫球场、娱乐设施不能免除。
　　反对奢侈浪费。
　　6 对于土地交易。根据宪法，土地为国有和集体所有，因此所有土地使用都是租用性质。企业如果中途放弃使用权，应该将土地归还地方政府，不存在由其出售的性质；如果企业有地上物建筑，那么须缴纳占用费（最多一年的土地使用费）；企业可以寻找对口企业接手，那么可以免除占用费，由接手的企业自接手日起核算土地使用费。企业股权买卖也是如此。
　　土地是不可再生的，既然国家将私人土地收归集体和国家所有，而且土地增值很大程度上是政府投入的结果，那么其增值部分就应该由当地民众共享。现在，一部分人靠土地增值发财，是极其不合理且有害的，应从制度入手，予以彻底整改。
　　7 政府征用以出让土地的补偿。
　　1）对工商业原则上是同级土地补偿、地上实际合法附着物、搬迁实际费用、免征1-2年使用费、可能的交通增加一次性补偿和土地租用协议违约的一次性补偿（又1-3年使用费）；
　　2）对于农用土地的征用按第4条。但农民住宅的补偿要提级同面积补偿。
　　3）其它公用事业拆迁，应该照顾到地区设施平衡。
　　8 房地产。房地产业价格高涨饱受居民诟病，建立保障性住房是地方政府的责任所在。地方政府应该根据当地居民的总数，按一定比例建设保障性住房；保障性住房是社会福利性质的，只租不售，享受对象应该严格控制：
　　1）保障性住房承租人须为成人，申请对象为地方户籍居民和取得居住证的非户籍人员；在当地投资的企业可以根据缴纳地税情况给予一定比例的保障性住房（这里住房不入户籍）。
　　2）保障性住房以家庭为单位，一户只能申请一套，子女成年后可以分户。
　　3）有本市住宅的家庭不得享有保障性住宅，保障性住宅没有继承权。
　　4）保障性住房建设区域须有基本生活配套的商业、金融、医疗、交通、教育、绿化及环境设施。
　　5）保障性住房分两种，两代式（年老祖辈及其子女）和一代式（年轻父母及其子女）住房，人均住宅面积在10-12平方，也就是单套面积在30-50平方。
　　目前住房买卖的价格绝大部分已经是土地价格了，因此，住房价格高企的实质是土地价格的上升，而原有居民委土地价格的上升所作出的贡献很微小，房地产的增值是政府投入的结果，那么其增值部分怎么能由其独享呢？
　　因此现有的房地产交易，特别是二手房交易方式必须予以改革。
　　1）房地产统一登记，登记内容尽量齐全；
　　2）清理税费，减少种类，特别是各类附加应该取消；
　　3）增加交易所得税作为地方收入，根据持有年份和差额实施阶段税率：
　　持有年份增值比例综合税率
　　1-3（不含5年） 10% 30%
　　10-20%（含10%） 40%
　　20-50%（含20%） 50%
　　50%（含50%）以上 60%
　　5-10年（含5年） 10% 10%
　　10-20%（含10%） 20%
　　20-50%（含20%） 30%
　　50%（含50%）以上 50%
　　10-20年（含10年） 10% 5%
　　10-20%（含10%） 10%
　　20-50%（含20%） 15%
　　50%（含50%）以上 25%
　　20-30年（含20年） 50%（不含）以内 3%
　　50%（含50%）以上 10%
　　30年以上增值部分 2%
　　未增值免税
　　4）建立房地产交易中心信息平台，各类交易上网，有房出售必须挂进去才能交易（也可以委托中介，但须有委托合同/协议，相关证件交交易中心并迁出户口，如有户口不得交易），挂牌须存入3-5%名义金额的保证金到专项账户，业主（或中介）设立摘牌密码，进入中心须实名登录，挂牌后，可以每周修改一次出售条件，价格分可议价和不可议价，但修改纪录须公开且可以查询；购买人可以根据显示的物业查访，甚至联系业主、中介看房，如果潜在客户看中，到交易中心登录（收索可以网络开放，但购买必须到交易中心），并履行一定的手续（主要是缴纳保证金3-5%名义金额，协商合同约定部分内容），完毕后出售人本人（或受托中介或委托人）提供密码，买家网上摘牌（摘牌前，任何其他人都可以收索到该物业），打印对应的合同并签署，支付款项到专项账户，款齐（包括贷款）后开票，办理产证，房款进入出售人指定账户；税款（和对应管理费、对应土地使用费、公用事业费联网支付并变更名字）一并分别支付。如果特定时间内（一般不要超过3个月）不能付款，或一方反悔，或违约，保证金伺候。保证金时间为6个月，如无疑问即返还（带活期利息）。
　　5）入网登记必须实名制，且与公安系统联网验证。
　　6）房地产交易中心是一个公共服务机构，应该是免费的；同时作为政府机构，带有一定的公证性质。
　　7）新房交易应该纳入该系统。
　　8）厂房和土地租赁交易作为该系统并列的系统，分别处理。
　　居民居住时有保障的，要住得好是要付成本的，想获利就应该支付税金；政府部门建立的系统又是免费的，实名并验证可以打击腐败、逃税、洗钱。
　　9 对于湿地、林地、草原矿业用地，可以分别对待。
　　1）对于自然湿地和滩涂，可以规定为国有，授权地方政府代为管理保护（不是使用）；
　　2）对于林地，分自然林、再生林和经济林，自然林为国有林地，地方政府代为管理和保护（不是使用），原则上不能砍伐，连进入都是受限制的；国有林地是高压线，是不能随意进入，更不能砍伐的，国家根据土地级差给予地方政府林地补偿。再生林是经济林的一种可以轮伐，应该收取土地使用费，如果地方政府愿意出手，可以由企业和个人购买，也可以由中央政府购买成为国有林地（纳入国有林地范畴），企业和个人又有林地应缴纳土地使用费；经济林作为特色农业的一种，应该缴纳土地使用费。但是荒山绿化、沙漠戈壁绿化作为特例，可以免除土地使用费，甚至国家可以将荒山、沙漠戈壁划出委托企业和个人改造绿化，成林后划入国家林地范畴。
　　3）草原是生态的一部分，鉴于我们国家草原都位于敏感的民族地区，草原的土地使用费由地方掌握。
　　4）对于矿业用地，那就是企业用地，应缴纳土地使用费，在矿山资源枯竭后，企业有责任予以恢复，验收后移交地方政府，验收之前企业必须缴纳土地使用费。