任志强卖不卖房都已阻止不了房地产崩溃(转载)_ Tujiu

　　北京链家地产27日公布一则二手房出售资讯引起广泛关注。该资讯显示：“现正出售的是房地产大亨任志强的房子，均价比市场每平方米低5000元到8000元。一套便宜几十万，此事百年难得一遇。”一位地产仲介告诉记者，据其了解，业主出售房产是受即将出台的房产税影响。
　　在记者再三询问之下，上述链家地产仲介仍表示，该处房源的业主就是华远地产董事长任志强。“这个广告肯定不是我们单方面打出来的，应该已经征得了业主的意见。房本我们也都是看过的。”她说。
　　该仲介告诉记者，11层以下的房源户主名字是“任志强”，11层以上的房源户主名字是“任志刚”。“因为就有记者打电话跟我核实，正好同事今天下午刚刚卖了一套，我跟她确认过的。再说，好像没听说还有哪个地产大亨也叫任志强。”她说。
　　尽管任志强在自己的微博里辩解上述消息全是假话，但我认为，这已经与房地产大崩溃的倒计时没有关系。“实话大师”任志强上半年高调扬言下半年房价将翻番，现在不买房的人是傻瓜。过去不到两个月，又变成了“明年3月后房价可能向上”了。“实话大师”这么短的时间就出尔反尔，很有点鸵鸟顾头不顾尾的味道。当时他把房子与茅台酒类比令人笑掉大牙。存70年的酒价值可能翻百倍，但存70年的房子还能值钱吗？今年来任志强在众多场合的发言中，慌乱，反逻辑，歇斯底里的次数越来越多，早就让人看出高房价的穷途末路已经近在眼前。
　　我在之前的文章中一再指出，曾经疯狂一时的高房价终于敌不过民众逐渐恢复的消费理性，已无可奈何地为自己唱着最后的挽歌，今年春节几大城市新房交易为零已说明一切，但房地产利益集团不会就此偃息旗鼓，立地成佛，一方面，他们雇佣专家和机构大玩跳大神的卑鄙游戏。比如陈志武的20%底线论和叶檀的半年后翻番论，就是典型。现在，又出现房地产大佬的“明年三月向上”论，显然属于房地产利益集团玩命跳大神的继续。这种道高一尺，魔高一丈的游戏，在房价回归合理空间之前，会一直表演下去的。这是利益相关者的整体需要，自然也包括啃骨头喝汤的专家和雇佣媒体的需要。
　　大家也许还记得，在2007年底，当股价从6000点掉头向下的时候，也有各类专家帮我们分析，说4000点是政策底，如果跌破4000点，股市将失去融资功能，资本市场会就此崩溃，中央政府无论如何不会坐视不管。还有专家分析，6000点以下是正常洗盘，不出三个月，股指又会掉头向上，明年必上万点云云。那说话的口气是不是与今天任志强之流如出一辙？可后来股指跌倒了多少还用再啰嗦吗？
　　房价拐点已经确立，到底会跌多少才合理？大家都知道，现在一套商品房的法定使用周期是70年（实际上目前商品房由于质量低劣，能住三十年就已经谢天谢地了），这个时间与人的一生基本一致，那么这个帐就比较好算了。一个人一辈子挣钱的时间大约是30年。按目前全国居民平均收入2000元/月计算，一个人一辈子的收入共计72万元左右。我们简单把这些钱的用途划分为衣、食、住、行、结婚、养子和赡养老人，这中间，食和养子支出占大头，我们把它定为30%，剩余70%由另外5项平摊，这一来，住的支出应该在10万元左右。剔除70年房屋维修外加水、电、气的费用开支，购买新房的支出最多不应该超过6万元。如果按人均面积20平米计算，每平米的最高价就不该超过3000元。如果一个人一辈子的平均收入达不到2000元/月，那么，房价就该还往下降。比如笔者，上世纪八十年代参加工作，开始十年月工资不足百元，中间十年月工资没过千元，这几年工资也才1500元左右，妻子收入比我略低，孩子在上大学。对我们来说，买什么样的房子理性呢？面积在六七十个平米，价格在十万元以内，也就是1500元/平米就是我们最大的支出限度了。然而，我市目前的房价早已过了6000。因此，在这样的价格下，降它个80%不是最理性不过的事吗？至今还有人叫嚷着今后土地供应会越来越少，房屋“需求”将会越来越大，所以，房价今后继续上涨是肯定的，而目前的下跌才是不理性的。那么，让我们再来理性地分析一下今后的需求状况吧。
　　第一、城市人口净无房户在近年来已越来越少了。无论是房改房还是商品房，总之大部分人都已拥有或大或小的住房，因此，必须买房户正在急剧下降。也就是刚需在下降。
　　第二、中国推行房改政策以来，房价是一路上涨的，但购买力却是一路下降的。因为越是有钱人，越在早期买了房，今后的购房主体将是低收入者和年轻人，他们不像前人或长辈那样手里握着一家几代人的积蓄，不断上涨的房价将使他们越来越买不起房，除非他们愿意一代代将房奴做到底。
　　第三、今后的七十年，至少将产生两代人，而中国的计划生育政策决定了人口的下降趋势。人少了，房子相应就会“空”出来。
　　第四、目前城镇住房绝对空置和隐性空置面积巨大。实际上，今后七十年的房屋需求在近十年已全部竣工，目前新房空置面积已是天文数字。隐性空置面积更是惊人。普通的城市一家三代五口人本来一个大套就够住了，但现在子女及孙子又单独买了一套。两个老人住着原来的大套。这样的家庭不计其数。实际上，按住房的使用价值来看，这户人家明显存在房屋空置。在房价上升过程中，这户人家不会觉得是浪费，但一旦房价大幅走低时，随着面积资产的不断缩水，两个老人便会觉得住那么大的房子太浪费，不划算了。
　　第五、城市化是中国的一条不归路。目前许多农村土地大面积的被征用和抛荒以及国际粮价的飞涨决定了中国作为一个巨大的建筑工地的游戏即将结束。因为这样的游戏成本是巨大的能源消耗和环境及自然资源消耗,中国明显已经玩不起了。城市是用来交换商品的地方，一旦商品没了，城市还能存在下去吗？目前，城市化灾难已开始显现，失业潮即将到来。
　　第六、目前城市的空房有许多用来出租，而租住这些房屋的大多是农村来城里讨生活的人。这些人在农村老家都有房子。当他们在城市中的消费超过他们可在城市挣得的收入时，他们会毫不犹豫离开城市，回到自己农村的家里去。这个时间不会太久就会到来了。因为农村土地的减少会使农产品价格逐步上涨，新一轮通货膨胀已经开始。大批的农民一旦撤出城市，城市的空房又将爆增。到那时，什么都值钱就是房子不值钱。
　　实际上，房价今后还会不会高涨，最主要的是跟两个因素有关，一是今后究竟还有多大的房屋需求，也就是说，究竟还缺多少房，目前巨量空置的房子今后卖给谁？二是今后的收入究竟如何增长？难道一年半到两年，咱们的收入突然会暴增？只要还有一点起码的智慧，也知道这两条在短期内不可能发生明显变化，那么，房价又怎么会“高涨”得起来呢？
　　今年5月，我曾写帖驳斥任志强：我们不妨用任志强的矛来戳一下任志强的盾，幽他一默：既然一年半到两年房价将暴涨，那你们开发商将房子先摆在手里别卖，等暴涨的时候再卖不是更有钱赚？你现在鼓动大家“不买房就是傻瓜”人家在低位买房倒是不傻了，但你不是让卖房的开发商当了傻瓜了吗？现在，你又抛出个“房价茅台论”，忽悠人家把房子当酒一样“存着”，如此弱智的点子你也想得出，是不是黔驴技穷了？现在看来，任志强是希望别人把手里的房子当“茅台”存着，而他，却要在房价高企时“胜利大逃亡”了。希望中纪委立刻介入调查，可不能让这个吸血鬼轻松跑了！
　　我还想把我几年前写的帖子再抄录一遍：许多人知道自己是高房价的受害者，也清楚地知道高房价的不好。但他们不希望房价马上降下去。因为如果房价暴跌，他们会深深地为家庭资产缩水而痛苦。有网友在我的文章后跟帖：你知道，除了一套房子，我家几乎啥也没有了。如果房子始终值个几十万，哪怕生活苦点还算有些信心，在别人面前说话总还有些底气。但现在房价如果降得太多，就等于我一辈子甚至三辈子的积蓄全打了水漂了，这让我如何面对今后的生活？这大概就是童文中所言“一套价格稳步上涨的房子，不管你自住还是不自住，不管它在什么地方，它都可以成为你向人生、健康和事业冲锋的堡垒：你可以用它抵押贷款，用于创业、孩子教育、治疗疾病甚至养老。现代风险社会，如果粮油、蔬菜等生活用品、医疗、教育等各项成本都在不断上升，惟独作为老百姓一生最大财富的房子却不断贬值，实际上使每一个房屋所有人都失去了风险社会的对冲工具！”
　　实际上，这样的想法是一种自欺。这跟参与传销的人花大钱买了个传销道具是一回事，它的实际价值是多少就是多少，只有在传销期间帮你洗脑的时候，它想值多少就给你“洗成”多少。大家都看过电影《非诚勿扰》吧？葛优卖给范伟的那只“解决争端器”就是今天你买的或将要买的房子，它的价值究竟是多少，影片临结束时，葛优给范伟报的价就是。
　　我们不得不面对这样残酷的现实，就像面对自家参与传销的亲人。传销者往往会选择一个道具，比如一只磁杯。在商店的价格是五元，但传销者给你的价却是三千。他告诉你，你先花三千元买下这个杯子，就买到了发财的资格，从此后，只要你拉一个人来买杯子，你就可以获得一百元的回报，你若拉一万人来买杯子，你就是百万富翁了。你手里高价买回的这套房子，实际上就是这样一只杯子。传销者告诉你房产只会永远增值，还能用它养老，多买房就多发财，发大财！
　　面对现实我们要算的帐是，你买房到底是为了什么？如果只是需要个栖身之所，只是为了“住”，那么，房价暴跌对你就没有影响。因为就“住”而言，你手里的房子的使用价值没有受到任何损失。不是吗？
　　你是继续捧着那只杯子在传销队伍里做梦，还是尽早清醒过来走该走的生活道路，每个人都会有自己的选择。已经被骗走的，肯定是要不回来了。但这样的损失会有效阻止更大程度上的损失，虽痛苦，但还不晚。谁让你做房地产投资，谁就肯定是传销骗子，不管他是专家，还是某个机构，不管他来头有多大，也无法改变商品房作为传销道具的命运！童文中无耻地提到“很多人只看到住房的居住属性，没看到它的资产属性；只看到它“不动”的一面，没看到它“动”的一面（即人不断地在变换住所）；只看到“自己”这一面，没看到“代际传承”这一面。所以不乏一叶障目、占小便宜吃大亏者。”就是拙劣的也是卑鄙的传销洗脑语言。对这样无聊的卖矛卖盾，我们只要用其矛而刺其盾即可。你不是说有70%没有“好处”的人吗？那也就是说他们的手里已经都拥有了“动”的具有“资产属性”的房子了，他们这“动”的可以不断增值的“资产”如果要想变现的话，能卖给谁呢？卖给那30%的穷光蛋？既卖不出去，又在继续增值，那么，这样的增值又有什么意义呢？
　　小土是个平民，但自认为还是个人。总认为是人多少还应该讲点人性，讲点良心，总还得有点为儿女为后人留条活路的思想，所以，对各级政府在房地产政策上发生的偏差和执迷不悟甚为着急，我们都是国家的儿女，民族的子孙，不能眼睁睁看着国家经济在“饮鸩止渴”的泥沼中越陷越深，不能看着百姓一代代因房为奴下去吧？我一次次提出疑问：卖地过后再卖什么？人均住房面积早就超过30平米了，住房空置和隐性空置早已是天文数字了，在中国耕地如此紧张环境如此恶劣的情况下，还造那么多房干什么？
　　房产梦，股票梦即将结束，所有的人，都该醒来了。