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购无锡商铺 沪投资客难讨租金
承诺的租金一拖再拖，2012年末的应收房租还没着落 开发商涉嫌违规售后包租，超千户业主维权难
2014年3月17日 A07：A07－上海 稿件来源：新闻晨报 作者：宋韬纬
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众多业主向南方公司的负责人催讨商铺租金。
晨报记者 肖允 实习生 卫荩成
晨报见习记者 宋韬纬
5年前，在开发商 “一铺养三代”、“跨国公司统一经营、高额租金回报”的宣传诱惑下，上千上海业主购买了由上海南方房地产公司 （下称南方公司）控股的无锡南天广置业发展公司（下称南天广公司）开发的无锡嘉饰茂广场商铺。
如今，曾经信心满满砸下上百万资金的业主们，不得不踏上一条艰难的讨债路。
承诺的租金一拖再拖
2009年，即将退休的刘俊开始寻找一些稳健的投资机会。这时，家附近的房产中介向他推荐了无锡市中心由南天广公司开发的嘉饰茂广场商铺。刘俊回忆，开发商宣称“商铺将由跨国公司统一经营，进行世界知名品牌直销”。这个项目由南天广公司负责开发，同时得到无锡当地的国企广益建设发展有限公司的资金支持，商铺项目从第三年起到第五年，将分别向业主给付房款的8%、9%、10%的租金。
2009年7月，刘俊踏上了由开发商组织的看房大巴开往无锡，然而，出现在他眼前的却是一片有些荒凉的工地，但在高额回报的诱惑下，几天后刘俊仍然向开发商定了2个商铺，合同约定其购买的商铺总建筑面积为43.4平方米，每平米单价为2.8万元。“当时商铺周边的房价每平方米不过五六千元。”刘俊说，这100多万投资商铺的费用是他所有的积蓄。
签订购房合同的同时，包括刘俊在内的众多业主被开发商告知，将由无锡嘉世茂商业发展有限公司（以下简称嘉世茂公司）负责商铺的经营管理。刘俊与嘉世茂公司签订了商铺委托经营管理协议。协议内容与开发商之前的承诺相同：委托经营租期共5年，2009年开始到2014为止，前两年的租金被折合成首付款，2012年至2014年分别以房款的8%、9%、10%支付年租金，每年分两次支付。
3年过去，按照合同刘俊理应在2012年上半年收到嘉世茂公司支付的租金，但这笔租金却被拖到2013年5月。而本应于2012年11月及2013年4月支付的第二期、第三期租金仍未支付。
“嘉世茂公司以资金短缺为名一再推诿，我们业主屡次交涉，嘉世茂公司后来给了一纸《承诺书》，保证租金最晚将于某个时间节点支付，但后来没有按时兑现。”刘俊说。
承诺的租金无法兑现，一些心急的业主决定收回商铺自己经营或出租，但他们发现，自己购买的商铺竟然没有确切的位置。据无锡嘉饰茂广场业委会资料显示，嘉饰茂商场商铺项目共吸引了总计1714户业主进行投资，其中上海的业主超过千户。
实际布局无法对应规划图
3月6日下午，晨报记者来到商铺所在的无锡市崇安区广益街道辖区锡沪路99号。在已经建成的嘉饰茂广场内部，记者比照当时的规划图发现，商场实际的布局确实无法与规划图严格地一一对应，大部分业主光凭购房合同上所标记的位置，很难找到自己的商铺所在，只能确定大概的方位。
4层商铺总的出租率约在七成左右，一楼二楼的出租率较高，而三楼和地下一楼的商铺出租情况则一般，不少商铺已关门歇业，也有多家商铺正在装修。商场的地理位置虽然不错，但总体客流量不大，显得冷冷清清。“生意很一般，但租金不低。”一楼一位商家告诉记者。
当初与业主签订经营管理协议的无锡嘉世茂公司总经理徐文平向记者表示，商场由于经营不善，确实拖欠了业主到期的租金。“这确实是一个违约行为，这些租金暂时无法兑现，正在想办法筹措。”
据该商铺的预售许可证上显示，无锡嘉饰茂广场的总建筑面积为48136.37平米，以每平方米均价在2万元计算，业主对商铺的投资在8亿元左右。
开发商涉嫌变相售后包租
随着问题的暴露，业主们进一步发现，他们所购买的商铺其实是按照分割拆零的方式进行销售的，而这种商铺销售的形式被称为“售后包租”，是国家建设部明令禁止的。
据《商品房销售管理办法》第45条，所谓“售后包租”，是指房地产商在销售商品房时与买受人约定，在出售后的一定期限内由该房地产以代理出租的方式进行包租，以包租期间的租金冲抵部分销售价款或偿付一定租金回报的行为。
与“售后包租”经常同时出现的是“产权式商铺”的销售，又称“虚拟产权式商铺”销售。这种销售方式是指开发商将超市、百货大楼等开放式卖场进行面积概念分割，不划分实际区域销售给多个业主，并在一定期限包租，购房者无法自行经营的商铺销售模式。
对此，在建设部颁布的《商品房销售管理办法》中，就对预售房地产项目的售后返租下了禁令，规定开发商不得采取售后包租或者变相售后包租的方式销售未竣工商品房。
“在开发商与我们签的合同中完全没有出现‘售后包租’的字样，但是实际销售和管理过程中却存在变相之嫌。”刘俊告诉记者。
于是，走投无路的业主只能再去找最初的开发商上海南方房地产公司理论。3月4日，浦东东方路800号宝安大厦内，上海南方房地产公司内总经理侯树军被业主们团团围住。
但侯树军认为，如今的拖欠租金纠纷不应该来找他，理由是2007年南方公司与无锡广益建设发展有限公司共同出资成立了南天广公司，进行嘉世茂广场的开发。然而，在2010年5月，南方公司已将其所有的南天广公司63%的股权全部出售，“我们没有义务承担业主的损失”。
同时，侯树军也承认，当初开发商转让时，业主确实不知情，但这并不违反规定。
记者追问,这是否属于一种变相的“售后包租”行为？“你可以那么理解。”侯树军回答。
无锡房管局：未发现“售后包租”
记者从无锡市住房保障和房产管理局了解到，在审查了嘉饰茂广场的《商品房销售合同》，并派出工作小组对开发商的销售行为进行调查后发现，没有充分的证据来认定开发商在项目中有“售后包租”的行为。 “认定的主要依据是主体不适格。开发商并没有自己经营，而是委托了一个第三方公司对商铺进行经营管理，无法满足‘售后包租’的构成要件。 ”
对于部分业主产权证上物业位置无法确定的事实，无锡房管局工作人员表示，在业主购买商铺时，依照开发商平面图上的划分进行认购，可以确定具体的位置,房产局当时也依据该整体规划进行接收。“后来，第三方经营管理公司在协议上与业主约定，可以根据经营需要改变原来的规划布局，所以最终的商场设计跟原来的规划有出入，也导致了一些业主无法确定自己商铺的位置。 ”
“虽然布局发生改变，但业主购买产业的位置还是客观存在的，在整个楼层上的坐标可以确定。”工作人员表示，因此并不妨碍房屋产权证的下发，业主的物业位置在房管局产权建立处也都有备案，可以查询。
记者翻阅了业主与嘉世茂公司签订的《经营管理协议》发现：“为确保甲方（嘉世茂公司）对商铺的统一独立经营，保障乙方的经营收益，甲方有权决定并实施将商铺与其他商铺之间进行任何方式的贯通，改建，以及变更使用功能、使用方式的权利。 ”同时，记者从嘉饰茂广场所在的无锡崇安区广益街道办事处了解到，崇安区因业主与嘉饰茂广场的纠纷，特别成立了“嘉饰茂广场工作小组”来负责解决相关工作。该工作小组负责人顾先生认为，关于嘉饰茂广场事件，是一种市场行为，任何投资都有风险。
律师观点：表面合法，实际违规
上海百林司律师事务所郑威波律师告诉记者，在该案例中，从开发商与业主签订的《商品房买卖合同》和第三方公司与业主签订的 《无锡嘉饰茂装饰精品直销广场商铺委托经营管理协议》（包租5年）中的条款中可以确定，开发商确实存在有变相“售后包租”的行为，违反了《商品房销售管理办法》。
郑威波认为，开发商在预售商铺时告知业主在商铺内有明显的标识，业主可以确认自己的物业位置，但实际上开发商并未向业主办理商铺交接手续，而是直接交付给第三方公司进行运营管理。业主没有按时收到租金，到商铺实地查看时才发现按照自己手中的产权证无法找到属于自己的商铺位置，即使自己经营也无法确定商铺的范围，更谈不上再行出租。
“在类似案例中，一些开发商的高明之处在于，将销售和经营分开，另成立一家公司负责运营，小业主与开发商签的是买卖合同，然后又再与开发商的另一关联企业签代理出租合同，以合法返租的形式，最终达到吸引民众踊跃购铺的目的。 ”郑威波告诉记者，这样往往到最后，开发商与下家做一个财务上的切割，然后一拍屁股走人，业主后期若发现问题，连开发商都找不到，并且商业管理公司没有任何承担赔偿的能力，消费者也只能自己承担损失。 “这种方式属于对《商品房销售管理办法》的规避，表面合法，实际违规。 ”
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