_【中科伟业】楼市分析:《2014-2015年楼市预判》

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　　【中科伟业】楼市分析：《2014－2015年楼市预判》
　　1～2月份，楼市由于受传统春节影响，改善型物业交易量下滑，相对而言刚需产品比重提高，交易均价结构性下调，这种交易量和价位变动，不足以说明市场走势。个人以为：3～6月份，楼市会延续2013年的量价齐升，但二三季度交替期，房地产市场会迎来新一轮萧条期，纵观十年调控和市场规律，此轮萧条周期在12～18个月。改善型物业客户价格敏感度相对较低，影响较小；刚需客户属性反之，影响甚大，势必出现博弈观望的僵持局面。
　　引用新浪财经: 【楼市开年遭遇阶段性降温 上半年或成出货窗口期】2014年首月，房地产市场出现“楼市冷、地市热”现象。数据显示，1月前26天，54个重点城市新房成交住宅19万套，同比跌15.6%，楼市成交出现阶段性降温。机构预计，上半年市场或迎来供给集中放量的“窗口期”，企业竞争也将更激烈。http://t.cn/8FIF6Xj
　　以上就《新浪财经》关于楼市报道的一些想法，你怎么看？
　　2012年初，我在接受《中安在线》、《合肥365》、《扬州电视台楼市论道》、《常州房产网》、《常州化龙巷》、《句容房产网》等相关房地产媒体访谈时，有过明确表述：2012年四个季度是“平、抑、稳、扬”，2013年是量价齐升。现在回头来看，全部应验。当时《网易财经》做了持续的转载报道，有兴趣的朋友可以百度：《深圳中科伟业逆市进驻江苏地区》、《深圳中科伟业地产顾问有限公司总经理访谈》等相关报道。
　　作为从业房地产营销15年的服务工作者，我始终坚信：客户、公司、员工，三者共赢才是正当，房地产行业持续健康发展才是正当，而非暴涨暴跌。房地产行业大起大落的最大受益方是谁？相信大家都会知道，这一点地产大炮任志强在多种场合都表述过。
　　部分媒体为了吸引眼球，长期断章取义，以偏盖全，夸大其词，误导消费者购买决策，什么：明年价格要下跌50%；供不应求；利率上调；明年价格要补涨……此点也是助推房地产市场近十年非健康发展因素之一。
　　我是学财经的，1998年，《财政与金融》老师告诉我们：中国股市是庄家的天堂，散户的地狱，炒股如同赌博，散户始终是为别人做嫁衣的，所以我至今从未涉足。我现在想要表达的是：我国的市场经济是中国特色的。虽然国有资产重组，国有企业改革，由计划经济转型市场经济已经20年；住房制度改革已经16年；加入WTO已经13年；房地产调控已经11年；人民币汇率改革已经9年；百年一遇全球金融危机已经6年……但现时的中国经济仍以央企、国企为支柱，民营企业还处于成长期，原本与经济发展紧密关联的房地产行业并未因为股票从6000多点跌至1000点而下滑，反而价格暴涨。应该说2008的金融危机救了房地产；持续的出口不景气，投资内需乏力帮了房地产；地方土地财政捆绑，保了房地产；7～8%的GDP需要房地产；就业、内需、税收……都离不开房地产。这些是住房收入比全球排在前列，老百姓苦不堪言的根源。2013年全国财政收入12万亿，房地产仅地价一项贡献20%，还有对银行的直接贡献和各项税收等。不说了，再说又变成愤青，甚至于卖国贼了!
　　但愿以上观点对消费者和业内人士有参考价值。预祝城市化进程中，房地产市场的第三个15年能够持续健康发展！
　　备注：根据国际惯例，城市化快速发展周期在30～50年，结合中国实际情况：底子薄，人口多等因素，预计中国会有40～50年快速发展期，结合以往30年的发展以及便于推算，个人折衷为45年。1983～1997年，第一阶段，房地产行业以单位集资建房或者福利分配为主，一二线城市商品房有小量市场份额存在；1998～2012年，第二阶段，房地产进入商品房时代，且以普通商品房为主，高档商品房与保障房为辅，房地产市场的主战场仍旧为一二线城市；三四线城市同期也十分活跃，但产业和人口决定购买力后续增长乏力，房地产市场昙花一现，好景不长；2013～2027年，第三阶段，房地产市场进入商品房与保障房并驾齐驱，平分秋色阶段，其中商品房市场以高档住宅、商业综合体、产业地产为主，普通商品房的比重逐年走低；房地产开发商步入旧城改造时代，房地产开发较早的一二线城市尤为显著；房地产市场交易中，二手房的比重相比一手房逐年提高，直至达到香港、日本、欧美国家的状态。房地产行业的辉煌期化上句号！
　　腊月二十八凌晨写于南京五台山